На офисном рынке Москвы начался рост ставок

Несмотря на 2,1 млн кв. м, заявленных в столице в перспективе четырех лет, в центре сохранится дефицит предложения

29 января 2019

Москва, 29 января 2019 года — По данным компании JLL, совокупный годовой объем спроса на офисы Москвы составил 1,39 млн кв. м, что сопоставимо с объемом предыдущего года. На фоне высокого спроса и минимального объема нового предложения запрашиваемые ставки аренды за год продемонстрировали рост в объектах класса А и В+ – на 6,3% и 3,2% соответственно.

В 2018 году продолжилась децентрализация спроса на рынке офисов, что в том числе связано с дефицитом предложения в Центральном деловом районе. Доля сделок за пределами ТТК достигла 46% от общего объема против 39% в 2017 году. По итогам года на 1-е место в спросе вышли производственные компании и сектор бизнес-услуг (по 19%), тогда как в 2017 году лидерами были банки и финансовые корпорации. На 2-м месте оказались компании сферы услуг (18%), замыкают тройку компании строительной отрасли – 15% от общего объема сделок.

Динамика спроса на офисном рынке Москвы
Динамика спроса на офисном рынке Москвы_310119_1.png
Источник: JLL

В 2018 году объем ввода офисных площадей установил новый минимум и составил всего 125 тыс. кв. м. При этом доля класса А в объеме ввода сохранилась практически на уровне 2017 года – 62% против 63% годом ранее. На фоне отсутствия доступных для строительства площадок в центре города, девелоперская активность продолжает децентрализацию: доля завершенных за пределами ТТК объектов составил 78% от общего объема. Крупнейшими из новых объектов стали бизнес-центры класса А: «Амальтея» в Сколково (30,9 тыс. кв. м), «ВТБ Арена Парк» на Ленинградском проспекте (24,7 тыс. кв. м) и «Новион» вблизи Олимпийского проспекта (22 тыс. кв. м). 

«На 2019 год анонсировано завершение строительства 382 тыс. кв. м офисов. При этом, несмотря на потенциальный рост объема ввода в три раза по отношению к 2018 году, предложение на рынке остается ограниченным, – комментирует Елизавета Голышева, руководитель отдела по работе с владельцами офисных помещений компании JLL. – В перспективе до 2022 года в столице заявлено 2,1 млн кв. м, из которых в Центральном деловом районе города расположится менее 7%. Таким образом, дефицит на рынке ЦДР сохранится и в перспективе. В числе будущего нового предложения в центре – два офисных проекта в Белорусском деловом районе от AFI Development и 2-я фаза «Смоленского Пассажа», возводимая “Корпорацией А.Н.Д.”».

Динамика предложения на офисном рынке Москвы
Динамика предложения на офисном рынке Москвы_290119_2.png
Источник: JLL

Высокий спрос в совокупности с отсутствием сопоставимого объема ввода стимулирует снижение вакантности во всех классах и субрынках. Лидером по динамике среди сегментов стал класс А, где за год доля свободных площадей сократилась на 5,6 п.п. и достигла 10,8%, сравнявшись с показателем в классе B+ (снижение на 2,7 п.п.). В классе B- вакантность уменьшилась на 3,3 п.п. и составила 8,8%. Наибольшее снижение среди районов наблюдалось в «Москва-Сити» – на 6,6 п.п. за год, до 7,3%, что является минимальным уровнем по субрынкам. На 2-м месте по доле свободных площадей – Центральный деловой район (-2,9 п.п., 7,8%). В среднем по городу вакантность сократилась на 3,5 п.п. за год до десятилетнего минимума – 10,3%. 

Динамика доли свободных площадей по субрынкам
Динамика доли свободных площадей по субрынкам_290119.png
Источник: JLL

Дефицит предложения крупных офисных блоков в центре города и «Москва-Сити» позволил собственникам некоторых зданий в этих районах повысить ставки экспонирования, что привело к росту средних показателей в качественном сегменте офисного рынка. Среднерыночная запрашиваемая ставка аренды в классе А увеличилась на 6,3%, до 22,7 тыс. руб. за кв. м в год, в классе В+ - на 3,2%, до 17 тыс. руб. за кв. м в год (ставки приведены без НДС и операционных расходов). Ставка аренды в премиальных зданиях сохранилась на уровне 750 долл. за кв. м в год. Наибольший рост в классе А был зафиксирован в ММДЦ «Москва-Сити» - 16,4%, а в Центральном деловом районе этот показатель составил 4,4%.

«В 2019 году ожидается увеличение объема нового предложения, а также сохранение стабильно высокого спроса на уровне около 1,4 млн кв. м, – комментирует Олеся Дзюба, руководитель отдела исследований компании JLL. – В отличие от 2017 года, когда на рынке были закрыты крупные сделки по аренде и покупке со стороны банков и государственных компаний, в 2018 году таких транзакций практически не происходило. Это свидетельствует об “оздоровлении” спроса на московском офисном рынке. В то же время компании не расширяются, а стремятся оптимизировать как издержки на содержание офисов, так и сам объем занимаемых площадей. Некоторые уже используют новые способы размещения сотрудников: гибкие пространства как в рамках своего портфеля, так и на внешних площадках».

О компании JLL

JLL (NYSE: JLL) является лидирующей компанией на рынке профессиональных услуг в сфере недвижимости и управления инвестициями. Мы реализуем новый подход к недвижимости, формируя пространства и неограниченные возможности для достижения самых смелых целей. Следуя этому подходу, мы сегодня создаем лучшее завтра для наших клиентов, сотрудников и общества в целом. JLL входит в список крупнейших компаний мира Fortune 500, объединяет 88 тыс. сотрудников в более чем 80 странах мира (по данным на 30 сентября 2018 года). JLL является брендом и зарегистрированным торговым знаком Jones Lang LaSalle Incorporated.

В России и странах СНГ JLL представлена офисами в Москве, Санкт-Петербурге и Киеве. В 2004, 2006-2017 годах компания удостаивалась премии «Консультант года» на Commercial Real Estate Awards, Москва, премии «Консультант года» на Commercial Real Estate Awards, Санкт-Петербург в 2009 и 2016 годах, премии «Консультант года» на RCSC Awards в 2015 году.​