Статья

Измерение силы. Кто диктует условия – арендатор или арендодатель?

04 апреля 2019

Как известно со времен Ильфа и Петрова, согласие есть продукт при полном непротивлении сторон. В то же время при обсуждении условий договоров аренды в большинстве случаев у одной из сторон более сильная позиция, что позволяет настаивать на выгодных ей условиях. Вопрос о том, на чьей стороне находится рынок – арендатора или арендодателя – часто задают и клиенты, и профильная пресса.

Можно ли ориентироваться на динамику вакантности?

Как меняется рынок в настоящий момент? Можно ли говорить, что это изменение будет одинаковым для разных субрынков, например, в центре Москвы и за ТТК? До сих пор при ответе на эти вопросы мы говорили о динамике доли свободных площадей и арендных ставок. Предполагалось, что снижение вакантности или рост ставок аренды свидетельствует об усилении позиции арендодателя, а рост доли свободных площадей или снижение ставок аренды – о том, что рынок находится на стороне арендатора.

Но иногда бывают ситуации, когда подобное изменение этих показателей противоречит происходящему на рынке. Например, в середине 2017 года доля вакантных площадей в офисах Петербурга выросла, однако позиция арендодателей усиливалась. Это произошло из-за ввода нескольких крупных и не заполненных на этапе строительства комплексов, тогда как в уже работавших бизнес-центрах свободных площадей становилось все меньше. Тогда мы уже начали говорить о возможных сложностях с поиском помещений, особенно крупных блоков свыше 3 тыс. кв. м.

Сама по себе доля свободных площадей недостаточно отражает ситуацию. Рыночная сила арендатора зависит не только от общего объема свободных площадей, но и от количества бизнес-центров, в которых есть пустующие офисы. Например, наличие офисных блоков по 500 кв. м в десяти разных объектах дает арендатору десять альтернатив, тогда как свободные 5 тыс. кв. м в одном БЦ – лишь одну. При этом в обоих случаях вакантными являются 5 тыс. кв. м.

Новый взгляд

Мы разработали индекс неравномерности вакантности, который отражает, как именно распределены свободные площади по объектам, и более точно определяет состояние рынка по сравнению с уже привычными индикаторами. При его расчете мы используем подход, предложенный итальянским социологом Коррадо Джини для оценки степени экономического неравенства. Подсчитанный аналогичным способом на основании свободных площадей на рынке недвижимости индекс неравномерности вакантности также варьируется от 0 до 1. Чем меньше значение индекса, тем более равномерно распределены свободные площади, что при прочих равных условиях означает больший выбор помещений, доступных для аренды, и в большей степени характерно для рынка арендатора.

Естественно, что такой индекс достигает наибольших значений, когда свободных площадей почти нет, а наименьших – в периоды рецессии, когда спрос ограничен, а собственники помещений конкурируют за клиентов. Анализ офисных рынков Москвы, Петербурга и Киева показывает, что есть определенные численные характеристики индекса, которые характеризуют баланс рынка. Так, при значениях индекса ниже 0,6 рынок находится на стороне арендатора. Если более 0,7 – на стороне арендодателя. В настоящий момент индекс равен 0,81 в Петербурге, 0,73 в ЦДР Москвы, 0,77 в Киеве, то есть все три рынка находятся на стороне арендодателя.

Но стопроцентной корреляции между изменением доли свободных площадей и индекса неравномерности вакантности нет. Иногда рыночная сила арендатора увеличивается, несмотря на снижение доли незанятых площадей. Например, при освобождении значительного количества небольших помещений в различных объектах и одновременном завершении нескольких крупных сделок аренды может наблюдаться уменьшение средней доли свободных площадей, однако выбор альтернативных для арендатора локаций увеличивается. Поэтому необходимо смотреть на совместную динамику индекса неравномерности вакантности и доли свободных площадей.

Что это значит для рынка?

Если оба показателя растут, то на рынке увеличивается возможность аренды крупных блоков, а небольших помещений становится меньше. Для арендатора это означает возможность требования повышенного дисконта при аренде крупных блоков, для арендодателя – целесообразность ориентации на небольшие компании. Если же оба показателя снижаются, то свободных помещений в целом по рынку становится меньше, но они равномернее распределены. Это происходит в случае увеличения возможности аренды небольших блоков, в то время как крупные площади арендовать становится относительно сложнее.

Предлагаемый индекс неравномерности вакантности является удобным инструментом для прогноза изменений арендных ставок и практики рынка в краткосрочной перспективе. В периоды серьезных изменений он лучше отражает, в чью сторону меняется рынок, нежели такие традиционные показатели, как доля свободных площадей и динамика ставок аренды.

Полная версия исследования «Индекс неравномерности вакантности» доступна по ссылке.