Статья

Почему гипермаркеты превращаются в склады

Бурный рост онлайн-торговли оказывает существенное влияние на логистику и побуждает девелоперов переоборудовать крупноформатные торговые площадки в склады.

26 сентября 2021

Стюарт Тейлор, старший директор по инвестициям в торговую недвижимость компании JLL, отмечает, что крупноформатные торговые объекты, получившие широкое распространение за последние несколько десятилетий, достигли хороших результатов в прошлом году по сравнению с другими видами торговой недвижимости. Тем не менее инвесторы и девелоперы стремятся к редевелопменту этих объектов, чтобы воспользоваться преимуществами более высокой доходности и активного роста арендной платы в складском секторе.

По его словам, крупные арендодатели торговой недвижимости уже развивают свою стратегию по максимизации стоимости активов за счет интеграции альтернативных видов использования, включая гостиницы, офисы и жилые помещения. «Добавление складской функции в отдельные крупноформатные розничные активы или их полное перепрофилирование является логичным шагом и привлекает в ритейл новых инвесторов, которые все больше ориентируются на альтернативные форматы», – резюмирует Тейлор.

В Австралии как минимум два объекта коммерческой недвижимости были приобретены с целью редевелопмента: City West Plaza площадью в 22 тыс. кв. м в Мельбурне, купленный компанией Cadence Property Group и Assembly Funds Management за 39 млн австралийских долларов в мае 2020 года, и Homemaker Prospect в Сиднее, купленный компанией Dexus за 65 млн австралийских долларов в октябре 2019 года.

Подписаться

Хотите узнать больше? Не пропустите обновления

Последние новости, идеи и возможности с мировых рынков коммерческой недвижимости у вас в почте.

Dexus является лишь одним из нескольких австралийских инвестиционных фондов недвижимости, которые пересматривают свои портфели в пользу складского сектора. Он интересует институциональных инвесторов вследствие устойчивости и надежности в условиях продолжающейся экономической неопределенности.

Генеральный директор Dexus Даррен Стайнберг так прокомментировал покупку в статье Australian Financial Review: «Это прекрасное место и очень выгодное приобретение. Со временем мы намерены перепрофилировать объект для промышленного использования».

Размер, скорость, местоположение

Большинство крупноформатных торговых объектов, якорными арендаторами которых, как правило, выступают магазины DIY и товаров для дома, расположены в густонаселенных районах мегаполисов, а также в непосредственной близости от крупных логистических центров. Сегодня такие объекты оказываются привлекательными как с точки зрения скорости доставки, так и в контексте высокой доходности онлайн-торговли.

Низкая плотность застройки земельного участка, отведенного под торговый центр, также является плюсом. Например, в Сиднее и Мельбурне здания, как правило, занимают только половину площади участка, а остальное приходится на парковку для клиентов.

Тейлор подчеркивает, что перепрофилирование позволит уплотнить застройку доходообразующими складскими зданиями без необходимости корректировки уже существующих сооружений, так как конструктивные особенности торговых big-box’ов и промышленных объектов похожи.

«Самые популярные крупные торговые объекты по-прежнему будут пользоваться высоким спросом со стороны ритейлеров. Но пока тенденции в логистике сохранят текущую траекторию, собственники будут ощущать необходимость перепрофилирования объектов, рядом с которыми есть неиспользуемая земля, прямой ритейл-конкурент в зоне охвата или которые заполнены не очень востребованными арендаторами», – говорит он.

Добавленная стоимость

Согласно отчету JLL «Извлечение стоимости в розничной торговле», в Сиднее преобразование крупных торговых объектов в складские при условии увеличения их площади более чем на 10 тыс. кв. м за счет повышения коэффициента застройки участка до 65% может привести к росту арендных ставок примерно на 13%. А стоимость объекта в целом вырастет на 36%.

В то же время в Соединенных Штатах на одного человека приходится вдвое больше торговых площадей, чем в Австралии. Ошибки в градостроительном планировании привели к переизбытку торговых зданий, и многие из закрывшихся ТЦ были переформатированы в складские.

В качестве примеров можно привести Randall Park и Euclid Square Malls в Огайо, которые были переоборудованы в фулфилмент-центры компании Seefried Industrial Properties, что в среднем привело к 20%-му увеличению сдаваемой площади.

В Великобритании компания Prologis, занимающаяся складской/логистической недвижимостью, приобрела Ravenside Retail Park, расположенный в 15 км от центра Лондона, за 51,4 млн фунтов стерлингов и перепрофилировала его в фулфилмент-центр компаний электронной торговли.

Эндрю Квильфельдт, руководитель направления исследований торговой недвижимости JLL в Австралии, считает, что увеличение количества логистических объектов в мегаполисах станет ключом к продолжению роста электронной коммерции.

«Переход от ритейла к логистике дает арендодателям возможность использовать спрос на стратегически расположенные объекты "последней мили". Крупноформатные торговые активы обладают нужными физическими характеристиками, такими как месторасположение и несущая способность, что делает их производственно-складское использование более целесообразным по сравнению с традиционной торговой функцией.

Другие возможные варианты редевелопмента – это склады самостоятельного хранения (self-storage), дата-центры, холодильные склады и помещения для индустрии развлечений», – добавляет он.