Статья

Как портфельные продажи стимулируют корпоративную деятельность по возвратному лизингу

Собственники, занимающие свои помещения, превращают недвижимость в источник капитала, при этом наблюдается рост портфельных продаж

05 июля 2021

В условиях растущей неопределенности в экономике всё больше компаний обращаются к своей недвижимости как к источнику ликвидности, при этом общепринятой стратегией становятся портфельные продажи.

Основываясь на данных динамики рынка, собранных JLL за последние 5 лет, можно предположить, что сделки возвратного лизинга, в рамках которых компании продают свою недвижимость для высвобождения капитала, а затем арендуют ее, сохранят свою популярность.

Согласно докладу JLL «Привлечение капитала из корпоративной недвижимости», объем продаж корпоративной недвижимости в Европе в прошлом году вырос на 33% и составил 23,1 млрд евро в ходе более чем 460 сделок. Портфельные продажи осуществляются компаниями, работающими в различных отраслях: от пищевой промышленности и производства напитков до здравоохранения, логистики и розничной торговли.

Недавним примером в мае этого года стало вложение фондом недвижимости Aviva Investors 107 миллионов фунтов стерлингов в британские логистические склады, проданные ритейлером одежды Next и затем взятые им же в аренду.

Ник Комптон, руководитель отдела по корпоративным рынкам капитала JLL по региону EMEA (Европа, Ближний Восток и Африка), отмечает, что ускорение процесса портфельных продаж с возвратным лизингом объясняется волатильностью рынка, вызванной пандемией коронавируса COVID-19, при ограниченных возможностях долговых рынков и других источников капитала.

Подписаться

Ищите больше информации? Не пропустите новости

Последние новости, отчеты и информация из мира коммерческой недвижимости в вашем почтовом ящике.

«Приток денежных средств, конечно, является основным краткосрочным фактором для многих компаний – собственников своих помещений, – говорит он. – Однако в настоящее время также проводится значительная переоценка текущих планов; для реализации новых бизнес-идей может понадобиться капитал».

Портфельные сделки, такие как продажа владельцем и оператором британских пабов Enterprise Inns 370 объектов недвижимости фонду Davidson Kempner Capital Management за 348 млн фунтов стерлингов, составили почти половину стоимости всех сделок по продаже недвижимости в Европе в прошлом году. Также в Великобритании сеть супермаркетов Sainsbury's и British Land совместно продали, а затем взяли в аренду 12 магазинов, при этом фирма Realty Income Corporation, зарегистрированная в Нью-Йорке, заплатила за весь портфель 429 млн фунтов стерлингов.

Переосмысление и перестраивание стратегий

В первую очередь стратегию продажи и обратной аренды рассматривают крупные торговые сети с недвижимостью на балансе.

«Одним из главных решающих факторов для компаний, особенно для тех, кто работал в совместных предприятиях с девелоперами, является переоценка профильности активов, – рассказывает Майкл Эванс, директор JLL по корпоративным рынкам капитала. – Например, владение недвижимостью на правах собственности для розничных торговых сетей не является центральным элементом бизнеса, а совместные предприятия зачастую бывают отвлекающим фактором.

Хотя решения о продаже активов принимались и в прошлом, в связи с нынешним коронавирусным кризисом эта тенденция усилится».

В прошлом году французская продуктовая сеть Carrefour продала свою долю в Cargo Property Assets – своем подразделении по управлению недвижимостью – компании Argan, зарегистрированной на бирже и специализирующейся на логистике. Сделка, сумма которой составила 290 млн евро, стала возможной благодаря тому, что Carrefour уже выделил свои дистрибуционные мощности в компанию Cargo.

В США, где, например, Bed Bath & Beyond и Macy's продавали свою недвижимость еще до пандемии COVID-19, сеть универмагов JCPenney, подав заявку в рамках Главы 11 Кодекса США о банкротстве, в настоящее время выделяет свой портфель из 850 объектов в отдельный инвестиционный траст недвижимости.

По мнению Комптона, портфели, выводимые на рынок, могут несколько отличаться по стране расположения и качеству. Но для инвесторов важнее всего согласованность сроков аренды.

«Когда портфели торгуются, как правило, длительность аренды подбирается в какой-то степени однородно, ведь большинство покупателей являются фондами с долгосрочным доходом», – объясняет Комптон, указывая на высокий спрос на тройную нетто-аренду. – В географическом плане инвесторы, как правило, предпочитают активы в одном регионе, а не в двух или трех. Это дает им больше возможностей для создания платформ, ориентированных на определенные страны, сектора и активы, которые имеют решающее значение для текущей деятельности».

Центральные офисы не потеряли актуальности

Несмотря на рост портфельных продаж, компании продолжают освобождать свои центральные офисы. Недавно компания Deloitte продала свой офис в Копенгагене за 190 млн евро норвежскому инвестору KLP Forsikring, а British Telecom в конце прошлого года продала свою лондонскую штаб-квартиру компании Orion Capital Managers за 209 млн фунтов стерлингов.

«Качество реализуемых активов за прошедший год было высоким, а в некоторых случаях просто уникальным», – комментирует ситуацию Эванс.

Офисный, розничный, промышленный и логистический сектор остаются самыми активными секторами недвижимости: на их долю в прошлом году пришлось 76% всех сделок возвратного лизинга в регионе EMEA. А частные акционеры компаний средней величины в 2019 году выступили ключевыми участниками этой деятельности, подтолкнув свои портфельные фирмы к реализации недвижимости с целью погашения долга, консолидации активов или высвобождения денежных средств.

«Независимо от типа активов, сейчас существует реальное стремление лучше подготовиться к тому, что ждет нас в будущем, – говорит Эванс. – В прошлом году уже появились убедительные признаки более комплексного подхода компаний к решению вопросов, связанных с недвижимостью.

Эта тенденция продолжится и после пандемии».

Contact Roddy Allan

Chief Research Officer, JLL Asia Pacific

Каковы ваши амбиции в инвестициях?

Откройте для себя возможности и новые источники капитала по всему миру и узнайте, как мы можем помочь вам в достижении ваших инвестиционных целей.