Статья

Как Covid-19 привлек внимание к «зелёным» финансам

По мере того, как Европа выходит из кризиса, финансирование экологически безопасной деятельности может стать долгосрочным элементом кредитования коммерческой недвижимости для инвесторов и девелоперов

04 июня 2021

 Пандемия Covid-19 существенно изменила мир, и в этих условиях правительства и инвесторы ищут возможности создания более экологичного будущего 

Европейская комиссия стремится обеспечить такое восстановление региона, которое создаст более экологически ориентированную и устойчивую экономику. Для этого она стимулирует «зелёные» инвестиции, которые интегрируют в финансовую систему климатические и экологические риски. Обновленная стратегия устойчивого финансирования, представленная Европейской комиссией, является частью пакета на 1 триллион евро, направленного на то, чтобы к 2030 году «озеленить» европейскую экономику.

Его ориентация отражает ряд вопросов, связанных с охраной окружающей среды, социальным и корпоративным управлением (ESG), которые приобретают всё большее значение при принятии решений об инвестициях в недвижимость.

По мнению руководителя отдела по работе с проблемной задолженностьюи структурированному финансированию, на международных рынках капитала по региону EMEA Майкла Кавано, Covid-19, возможно, замедлил развитие экологичных финансов, однако институциональные и торгующиеся на бирже инвесторы, которым нужно отчитываться перед акционерами, по-прежнему уделяют особое внимание «зелёному» финансированию. В пример Кавано приводит такие структуры, как созданный в 2018 году Фонд работы с долговыми обязательствами M&G Investments.

До вспышки Covid-19 популярность набирали ипотечныеценные бумаги и облигации, обеспеченные коммерческой недвижимостью (CMBS). Первый в Европе «зёленый» кредит CMBS, River Green Finance, был выдан компанией Goldman Sachs в начале этого года на сумму в 183 млн евро под залог офисной недвижимости в Париже. Кредит выдан в соответствии с Принципами «зёленого» кредитования Международной ассоциации рынков капитала.

«Зёленая» сертификация часто применяется к недвижимости, которая классифицируется как "core" и “prime” (полностью оборудованная, рассчитанная на долгосрочную аренду и получение постоянного дохода) , или же к зданиям, которые строятся или реконструируются до уровня "core", – отмечает Кавано. – Чтобы добиться более широкого использования "зелёного" финансирования, кредиторам понадобится дополнительная помощь – для выявления базовых активов, реально соответствующих требованиям общепринятого стандарта».

Подписаться

Ищите больше информации? Не пропустите новости

Последние новости, отчеты и информация из мира коммерческой недвижимости в вашем почтовом ящике.

Изменения происходят на местном уровне

В то время как международные инвесторы, такие как сингапурский Capitaland, обеспечивают получение «зелёных» кредитов для финансирования международных портфелей, правительства отдельных стран тоже работают над изменениями. Хельге Шойнеманн, руководитель отдела исследований JLL в Германии, объясняет, что Германия взяла курс на повышение экологической чистоты городов к 2030 году за счет снижения выбросов углекислого газа от объектов недвижимости, что, в свою очередь, откроет перед кредиторами больше возможностей для финансирования «зелёных» активов.

«Количество сертифицированных "зелёных" зданий в немецких городах должно увеличиться», – говорит он, подчёркивая, что за последние 5 лет доля таких зданий выросла с 5% до 10%.

Респонденты ежеквартального исследования «Индекс финансирования недвижимости в Германии» (DIFI), проводимого JLL и Центром европейских экономических исследований ZEW-Leibniz, отметили, что влияние критериев ESG на решения, касающиеся финансирования недвижимости, в настоящее время можно оценить от среднего до сильного, несмотря на то, что маржа и залоговый коэффициент не сильно зависят от экологических показателей объекта.

«Примерно половина опрошенных сосредоточена на "зелёной" сертифицированной недвижимости класса А, – добавляет Шойнеманн. – Долгосрочные аспекты ESG в Германии приобретают всё большую важность как для заёмщиков, так и для кредиторов».

По всей Европе заёмщикам предоставляются «зелёные» кредиты. Derwent London в прошлом году стал первым британским инвестиционным фондом недвижимости, который взял «зелёный» возобновляемый кредит: первый транш составил 300 млн фунтов стерлингов, а общая сумма «зелёного» кредита от HSBC UK, Barclays и NatWest составила 450 млн фунтов.

ING и Lloyds Bank также включились в «зелёное» финансирование, при этом в 2017 году коммерческое банковское подразделение Lloyds Bank рефинансировало кредит в размере 600 млн евро для Unibail-Rodamco (до слияния с Westfield).

Канадские инвесторы Ivanhoé Cambridge и Natixis Assurance совместно получили первую в Европе «зелёную» сертификацию в рамках инициативы Climate Bond Initiative: кредит на коммерческую недвижимость для проекта башен DUO в Париже от консорциума французских и немецких банков в 2018 году.

У крупных компаний по управлению недвижимостью с большими объемами инвестиций более популярны «зелёные» облигации, которые могут оказать положительное влияние на корпоративные кредитные рейтинги. Первопроходцем в этом вопросе стала в 2018 году компания Prologis, специализирующаяся на промышленной недвижимости и объектах логистики. Затем в прошлом году она привлекла еще 450 млн евро для своего Европейского логистического фонда Prologis (PELF) путем выпуска десятилетних «зелёных» облигаций.

Выгодные условия

Включение критериев, которые могли бы работать в пользу заёмщиков и на увеличение маржи, также может стимулировать интерес к «зелёным» финансам.

Кредитная маржа по «зелёному» кредиту французской компании Gecina в размере 150 млн евро, полученному в 2018 году от ING, зависит от показателей ESG и оценивается согласно «Всемирному индексу устойчивого развития на рынках недвижимости» (GRESB). Lloyds Bank также сделал акцент на «зелёных» показателях при оценке эффективности деятельности Unibail-Rodamco-Westfield.

Однако на европейском рынке кредитования по-прежнему существует проблема, связанная с определением стандартов:

«По мере выхода из коронавирусного кризиса необходимо создание структуры и стандарты для поддержки роста и привлекательности «зелёного» финансирования, – отмечает Кавано. – Если инвесторы увидят, что «зелёные» ценные бумаги имеют более привлекательную стоимость, то это может существенно повлиять на ситуацию».

Также он добавляет, что «зелёные» активы будут иметь финансовое преимущество, будь то более высокая арендная плата, более низкие ставки капитализации или более низкие операционные расходы.

«"Зелёные" активы считаются перспективными, а это значит, что их привлекательность для арендаторов, владельцев и, соответственно, кредиторов со временем будет только расти. Однако прежде всего, базовый актив должен удовлетворять действующим требованиям, а этого мы пока в полной мере не видим», – подводит итог Кавано.

Contact Roddy Allan

Chief Research Officer, JLL Asia Pacific

Каковы ваши амбиции в инвестициях?

Откройте для себя возможности и новые источники капитала по всему миру и узнайте, как мы можем помочь вам в достижении ваших инвестиционных целей.