Статья

E-commerce продолжает бить рекорды на складском рынке Москвы и Санкт-Петербурга

По итогам 9 месяцев 2020 года 51% сделок в складах Московского региона были совершены компаниями сектора электронной торговли

13 ноября 2020

По данным компании JLL, в 3-м квартале 76% всего объема сделок Московского региона и пришлось на сектор e-commerce. Это в первую очередь влияние двух крупнейших сделок за всю историю складского рынка России – «ВсеИнструменты.ру» в «PNK Парк Домодедово» (182 тыс. кв. м) и OZON в «Ориентир Юг» (155 тыс. кв. м). В целом за первые 9 месяцев текущего года доля сектора e-commerce составила 51% от общего объема купленных и арендованных площадей в столичном регионе. В Санкт-Петербурге доля сделок сегмента e-commerce также существенно увеличилась – с 3% по итогам 2019 года до 18% за 9 месяцев 2020 года.

Если говорить в абсолютных цифрах, то всего за 3-й квартал в Московском регионе было заключено сделок на 530 тыс. кв. м, а по итогам 9 месяцев – 1,028 млн кв. м. По прогнозам JLL, по итогам года объем купленных и арендованных площадей превысит 1,3 млн кв. м. В Санкт-Петербурге объем сделок за три квартала 2020 года составил 310 тыс. кв. м, а по итогам года увеличится до 400-450 тыс. кв. м.

Структура спроса на склады Московского региона по типу арендатора

Структура спроса на склады Санкт-Петербурга по типу арендатора

Источник: JLL

Ввиду специфики деятельности компаний e-commerce, преимущественно проекты для них реализуются по схеме built-to-suit (как и в случае с крупнейшими сделками 3-го квартала), чтобы учесть требования к зданиям и локации. На сделки по схеме built-to-suit (как в аренду, так и на продажу) пришлось 52% общего объёма спроса с начала года в столичном регионе, а в 3-м квартале эта доля достигла 70%.

Подписаться

Ищите больше информации? Не пропустите новости

Последние новости, отчеты и информация из мира коммерческой недвижимости в вашем почтовом ящике.

Несмотря на высокий спрос и устойчивость складского сегмента к текущему кризису, рост арендных ставок в Московском регионе сдерживается тем, что большие объемы поглощения наблюдаются преимущественно со стороны одного сегмента – электронной торговли. За 3-й квартал арендные ставки в столичном регионе не изменились: максимальная ставка аренды составила 4 150 руб. за кв. м в год, средняя ставка аренды – 3 850 руб. за кв. м в год (без учета НДС и операционных расходов). В то же время, в Санкт-Петербурге высокий спрос и растущий объем сделок, а также низкая вакантность привели к росту максимальных арендных ставок на 2,5% с 4 000 до 4 100 рублей за кв. м в год (без учета НДС и операционных расходов). В среднесрочной перспективе прогнозируется дальнейший рост ставок и увеличение инвестиционной привлекательности этого сегмента рынка.

Объем свободных площадей по итогам квартала в Московском регионе незначительно вырос (с 593 тыс. до 608 тыс. кв. м), что в основном является следствием освобождения нескольких крупных блоков. При этом за 3-й квартал вакантность выросла в 22 складских комплексах Московского региона, но снизилась в 40 складских комплексах. Тем самым доля свободных площадей на конец 3-го квартала 2020 года составила 3,2%, не изменившись за последние три месяца.

В Санкт-Петербурге доля вакантных площадей увеличилась всего на 0,1 п.п и составила 3,1%. При этом скрытая вакантность небольшая – компании, которые испытывали сложности, уже оптимизировали сеть арендованных складов и в дальнейшем не планируется существенное высвобождение площадей.

Динамика доли свободных площадей на складском рынке Москвы

Динамика доли свободных площадей на складском рынке Санкт-Петербурга

Источник: JLL

Устойчивый спрос на складские площади сохраняется, однако на 4-й квартал 2020 года заявлен ввод нескольких крупных спекулятивных объектов, поэтому мы ожидаем сохранения доли свободных площадей по итогам года на уровне 3,3-3,4%.

Объем ввода в 3-м квартале 2020 года в Московском регионе оказался невысок – 122 тыс. кв. м, которые были законтрактованы уже на момент ввода в эксплуатацию. Это наименьший показатель с 1 квартала 2018 года, когда было введено лишь 68 тыс. кв. м. До конца года ожидается ввод еще 330 тыс. кв. м, и если эти планы реализуются, то совокупный прирост складских площадей по итогам 2020 года составит около 770 тыс. кв. м, что на 29% ниже, чем в 2019 году.

В Санкт-Петербурге за первые три квартала 2020 года было введено в эксплуатацию 4 новых объекта арендопригодной площадью 77 500 кв. м, 80% из которых – предназначены для аренды. До конца года девелоперами анонсирован ввод еще 172 тыс. кв. м складских площадей, из которых по состоянию на начало октября 2020 года вакантно всего 30 тыс. кв. м.

Contact Владислав Фадеев

Руководитель отдела исследований

Каковы ваши амбиции в инвестициях?

Откройте для себя возможности и новые источники капитала по всему миру и узнайте, как мы можем помочь вам в достижении ваших инвестиционных целей.