Content Type Kicker

10 заблуждений девелоперов ТЦ

15 апреля 2018

Время заморозки проектов прошло: девелоперы все активнее выводят на рынок новые проекты, а ритейлеры расширяют программы экспансии и готовы рассматривать анонсированные ТЦ. В нашей практике мы регулярно сталкиваемся с критичными ошибками, которые традиционно допускают девелоперы. Как не повторить их и заложить основы действительно успешного ТЦ в своем проекте?

1. Участок в самом центре города – ритейл обязательно будет работать!
Не все то золото, что блестит. Не каждая площадка в центре города или на магистрали действительно «работает» для ритейла. Недооценка или – что гораздо хуже – переоценка потенциала территории на самом первом этапе работ грозит недополученной прибылью в будущем. Всесторонний анализ площадки, включая емкость рынка, существующую и будущую конкуренцию, особенности формы участка и специфики региона, позволит сформировать наиболее эффективную с точки зрения инвестиций концепцию.

2. Торговый центр в форме звезды точно запомнится потребителю!
На фоне роста конкуренции новые проекты стремятся выделиться креативом, и оригинальность зачастую идет в ущерб функциональности и здравому смыслу. Креатив должен быть уместен и в идеале экономически обоснован.

3. Арендатор должен платить!
Не секрет, что ИП готовы платить более высокую аренду в сравнении с крупными, сетевыми брендами. Деньги нужны сейчас, и вопрос стабильности арендатора и его перспектив встает не в первую очередь. Однако девелопмент – это долгосрочный проект, и наша цель – изначально выстраивать стратегические отношения между собственником ТЦ и арендатором, которые не раз еще окупятся в перспективе.

4. Мой проект лучший и достоин лучших брендов!
Безусловно, это так, и при правильной подготовительной работе именно ваш ТЦ может стать лучшим в городе. Однако тот факт, что вы любите условные Hugo Boss и Prada, вряд ли будет оценен посетителем именно вашего центра. Будьте ближе к своему потребителю и его вкусам и – что важно – регулярно отслеживайте изменение аудитории и ее предпочтений.

5. Посажу «зару» – придут все!
Ошибки в якорном составе арендаторов равны большим потерям в трафике и, соответственно, в продажах. Посадить один модный бренд – не решить проблему привлекательности проекта и привлечения посетителей. Сегодня функция якоря меняется: на смену отдельным большим магазинам-«магнитам» приходят тематические кластеры (fashion, еда, развлечения, детство, спорт), которые при правильной сбалансированности приводят покупателя в ТЦ, стимулируют проводить в нем больше времени и возвращаться вновь и вновь.

6. Метры в дело, или Общие площади не должны пустовать!
Стремление максимально использовать имеющиеся площади под коммерцию приводит к ощущению рынка внутри торгового центра, снижает комфорт и безопасность пребывания в нем и, соответственно, ведет к потере клиента. Атмосфера стала одним из важнейших факторов при выборе ТЦ, поэтому создание комфортных условий и стимулирование покупок – наша совместная задача с собственником объекта.

7. Займу площади сам – больше заработаю!
Зачем мне арендатор-кинотеатр, если я могу открыть его сам? Подобные вопросы стали чаще возникать в обсуждениях с собственником. Рынок знает мало примеров успешного формата «Сам себе арендатор». Не зная всех подводных камней розничного бизнеса изнутри, девелопер обычно допускает ошибки и теряет деньги на всех этапах проекта (неэффективный бюджет стройки и подрядчика, ошибки управления и т.д.).

8. Пусть все арендаторы платят проценты от своих высоких оборотов!
Доверяй, но проверяй – этот принцип справедлив и для ритейла. За последние три года рынок торговой недвижимости привык к выражению арендной ставки в виде процента от товарооборота, но до сих пор не все собственники смогли выстроить грамотную систему контроля, что порой влечет за собой недополучение прибыли.

9. Давайте оптимизируем бюджет – я знаю, кто сделает дешевле!
Вопрос экономии актуален в условиях любого рынка, однако даже в кризисные периоды нельзя экономить на таких статьях расходов, как безопасность, качество работ генерального подрядчика и, конечно, профессиональные консультанты. Скупой платит дважды, и тот минимальный выигрыш в бюджете, который собственник может получить сейчас, превратится в снежный ком проблем и дополнительных расходов в дальнейшем.

10. Я все знаю сам!
Недооценка консалтингового опыта либо пренебрежение профессиональными рекомендациями – нередкое явление. При этом даже опытный игрок, с большим портфолио реализованных проектов, может столкнуться с внезапными сложностями: незнакомый регион со своей спецификой, расхождение мнений внутри команды, нехватка внутреннего ресурса.

Кажущийся таким простым и понятным, ритейл-рынок таит в себе огромное количество мелочей, которые профессиональный консультант поможет учесть и избежать провалов и, соответственно, ощутимых финансовых потерь в будущем.