Статья

Стоимость недвижимости в условиях неопределенности – часть 2

25 апреля 2018

Небольшой комментарий по оценке российской недвижимости

За последние дни несколько людей спросили меня о том, как недавние события повлияют на оценку недвижимости российского рынка. Поэтому сегодня, я подумал, что могу дать свои краткие комментарии по этому вопросу, несмотря на то, что сейчас ситуация очень нестабильна и быстро меняется.

На данный момент на российском рынке существует несколько потенциальных драйверов изменения оценки недвижимости на российском рынке; ниже я перечислю их в произвольном порядке:

Настроения рынка
Настроения международных игроков, безусловно, пошатнулись в связи с недавними событиями, которые я не буду подробно описывать. Их можно разделить на события с долгосрочным эффектом, как например те, что имеют отношение к продолжающемуся представлению России в невыгодном свете, особенно со стороны западных СМИ, которые направлены на заранее настроенную против России аудиторию, а также события с краткосрочным эффектом, такие, как недавние и достаточно внезапные санкции со стороны США, немедленно спровоцировавшие резкую, массово распространившуюся обеспокоенность.

Вторая категория событий, кажется, развивается в соответствии с ожиданиями, и США, видимо, отступают от своей предыдущей позиции. Влияние на настроение инвесторов с ясным сознанием, заинтересованным в хороших доходностях, представляется минимальным, особенно в краткосрочном периоде. Тем не менее, необходимо крайне тщательно, с осоторожностью рассматривать любые возможности.

Более низкая экономическая активность
Хотя я считаю реакцию на недавние события по большей части раздутой, она, безусловно, окажет поддержку экономической активности в этом году. Рост ВВП, видимо, будет на 0,1% или 0,2% ниже ожидаемого. Разница не огромна, но может повлиять, например, на потребительские расходы.

Обменный курс
Наиболее заметным последствием недавних событий (за исключением цены на акции Русала) стало резкое ослабление рубля. Это стало результатом паники, и мы уже видим, что рубль возвращается к своему значению двух-трехнедельной давности. Тем не менее, в среднем рубль будет слабее в этом году. Это может подтолкнуть инфляцию вверх, сократив ЦБ РФ пространство для маневра (см. ниже), а также стать препятствием для увеличения потребительских расходов.

Я слышал опасения по поводу того, что ослабление и волатильность рубля, скорее всего, окажут негативный эффект на стоимость той недвижимости, где преобладает аренда в иностранных валютах. Однако сейчас количество таких арендных договоров гораздо меньше, чем раньше, и, поскольку я думаю, что период волатильности уже прошел, данный фактор не окажет существенного влияния.

Стоимость и доступность кредита
Пока нет ясного понимания, повлияет ли данный фактор на рынок недвижимости. И хотя сейчас долговые рынки становятся очень конкурентоспособными, с привлекательными предложениями, эта тенденция может приостановиться на некоторое время. Долг становится более дорогим, по крайней мере в краткосрочном периоде, и менее доступным.

Инфляция и ключевая ставка
Как было сказано выше, инфляция вполне может оказаться под влиянием недавних событий в краткосрочной и среднесрочной перспективе, и она будет выше наших ожиданий на 2018 год. Более того, ЦБ РФ теперь будет более ограничен в принятии решения о дальнейшем снижении ключевой ставки, особенно с учетом ослабления рубля. Мы ожидали дальнейшего снижения ставки в этом году на 75-100 б.п., но сейчас все изменилось. Я все еще ожидаю снижения ставки на 25-50 б.п., хотя эффект будет менее выражен. Это влияет на стоимость долга, потребительские расходы и ставки капитализации коммерческой недвижимости (хотя связь слабая, и для проявления эффекта требуется время). Тем не менее я думаю, что снижение ставки просто отложено и возобновится в течение следующих 18-24 месяцев. Ожидаемое снижение ставки еще не было учтено в оценке недвижимости, и я не думаю, что данный фактор будет иметь какое-либо воздействие на нее.

Цена на нефть
Одним из основных последствий неопределенности как в России, так и в различных частях Ближнего Востока является значительное повышение цен на нефть. На момент написания этого блога цена на нефть марки Brent установилась на уровне выше 75 долларов за баррель, хотя всего две недели назад этот показатель был 67,5 долларов за баррель. Увеличение составило больше 11% за этот период. Учитывая ослабление рубля, это позитивный фактор для российского бюджета, который также оказывает положительное влияние на настроения рынка. Благодаря поступлению дополнительных доходов правительство может более свободно расходовать средства для достижения некоторых поставленных целей. Государственные расходы будут в некоторой степени компенсировать другие негативные последствия и поддерживать рост реальной заработной платы и потребительских расходов. Возможно, это наиболее важное последствие их всех.

Что все это значит
Я считаю, что большинство недавних потрясений являются краткосрочными, и, возможно, мы уже наблюдаем их завершение. Будут и некоторые долгосрочные последствия, однако ничего значительного не случится. На данный момент я не вижу причин менять подход к оценке недвижимости или пересматривать ставки капитализации, ставки дисконтирования или ERVs. При условии, что не будет значительного и устойчивого спада экономики в целом, я по-прежнему считаю, что недвижимости представляет собой реальную возможность для инвестиций купить, и, на данном этапе, не буду менять свой подход к оценке.

И как я говорил в предыдущем блога – не паникуйте! Это именно то, чему я следую в оценке недвижимости.