Статья

Российский рынок в 2019 году: прогнозы на год вперед (и немного дальше)

19 февраля 2019

Делая прогноз на текущий год, я стараюсь понять, какие темы будут ключевыми в 2019-м и далее. Сделать это оказалось несколько сложнее, чем прежде. Сильнее, чем когда-либо, я ощущаю неопределенность в отношении факторов, которые будут оказывать давление на российскую экономику и рынок недвижимости в краткосрочной и среднесрочной перспективах.

Общие факторы и направления развития достаточно ясны. Тем не менее в 2018 году самое ощутимое влияние оказали неожиданные события, а именно вводимые и планируемые в течение года санкции. Есть все шансы, что в 2019 году наши самые большие вызовы также будут связаны с геополитическими факторами, которые пока недостаточно понятны.

Дополнения, сделанные в последний момент: с момента написания этого блога развернулись события, связанные с Baring Vostok Capital Partners (BVCP). Никаким образом не комментируя детали, к которым я и не имею доступа, скажу, что это пример той политической неопределенности, которая беспокоит внешних инвесторов и, как минимум, откладывает принятие инвестиционных решений.

Тем не менее, особенно при составлении оценочных заключений, важно иметь хорошее представление об основах. Ниже изложены мои мысли по поводу основных тем… как всегда порядок изложения не отражает степень значимости:

Рост ВВП

Экономический рост в предыдущем году приятно удивил: согласно первой оценке, он составил 2,3%. Похоже, экономика прекрасно себя чувствует, однако в результате высокой базы, последствий влияния внешних факторов и повышения НДС, оказывающего эффект на потребление, рост экономики может замедлиться в краткосрочном периоде. В первом полугодии 2019 года, возможно, рост ВВП будет ниже 1% в годовом выражении, но, думаю, далее он будет ускоряться, и мы увидим годовой показатель на уровне 1,3-1,5%. Я ожидаю, что в 2020 году рост ВВП будет выше 2%, а в среднесрочной перспективе тренд темпа роста должен быть, несомненно, выше 3% — возможно, начиная с 2022 года. Существенным драйвером этой динамики станут инвестиции.

Инвестиции

«Майские указы» Путина определили ряд национальных инициатив. Детализированные планы по инвестициям в данные проекты, скорее всего, будут окончательно утверждены в течение первой половины 2019 года, с последующим размещением капитала. Он будет представлять собой сочетание государственных средств со стимулированием активности частного и квазичастного сектора. Наиболее значимыми сферами для инвестиций станут:

  • инфраструктура,
  • демография,
  • дороги,
  • цифровые технологии,
  • здравоохранение
  • образование,
  • экспорт.

Инвестиции увеличат рост ВВП, а также повысят потенциал экономики. Планы по развитию инфраструктуры, дорог и цифровых технологий будут иметь наиболее значимый эффект для рынка недвижимости и, скорее всего, этот эффект будет долгосрочным.

Обменный курс

Курс рубля уже не так зависим от цены на нефть и сейчас больше реагирует на настроения рынка, порождаемые санкциями (или даже угрозами санкций, как это произошло 14 февраля). При прочих равных, я ожидаю, что рубль останется стабильным и будет торговаться в относительно узком диапазоне – 65-67 рублей за доллар – в этом году. Введение дальнейших санкций будет иметь разовый эффект на курс рубля. В среднесрочной перспективе рост российской экономики будет позитивно влиять на рубль, что даст Центральному банку больше пространства для действий с процентными ставками.

Процентные ставки

ЦБ РФ укрепил свою независимость и обладает мощным авторитетом. Изменение ключевой ставки было скорее ответом на колебания валютного курса, равно как и инструментом таргетирования инфляции. Ускорение инфляции (см. ниже) и некоторое ослабление рубля означает, что ЦБ РФ вполне может ужесточить политику в первом полугодии, подняв ставку до 8%. Думаю, что тренды любых изменений первого полугодия «развернутся» в противоположную сторону во второй половине 2019 года, а ключевая ставка вернется на понижательную траекторию в 2020 и 2021 годах. Я все еще ожидаю, что ключевая ставка достигнет 6% в ближайшие пару лет. Это позитивно отразится как на экономической активности, так и на инвестициях в недвижимость. Более низкая стоимость займов повысит капитальную стоимость коммерческой недвижимости.

Инфляция

Как и ожидалось, в результате повышения НДС в начале 2019 года и ослабления рубля в последние недели 2018-го произошел всплеск инфляции. Это краткосрочный эффект, который исчезнет в течение этого года. По моим ожиданиям, в этом году инфляция будет находиться на уровне 5%, с понижением до целевого уровня 4% в 2020 году. Значение данного фактора для ключевой ставки было представлено выше.

Розничная торговля

Розничные продажи были основным драйвером экономического роста последние пару циклов, и российский потребитель показал себя достаточно устойчивым к нестабильности. По крайней мере, в краткосрочном периоде эта история исчерпала себя, и я думаю, что реальный рост розничного потребления будет в лучшем случае незначительным в этом году, а акцент сместится на бюджетный сегмент рынка. В среднесрочной перспективе, при условии возвращения инфляции к целевому уровню и постепенного исчезновения эффекта от повышения НДС, ожидаю, что рост потребления восстановится.

Нефть / Бюджет

Я часто говорю, что прогнозирование цены на нефть – это неблагодарное занятие, что ж, начнем! Вероятно, повышенная волатильность цен на нефть сохранится: значительные колебания цен могут возникать в ответ на даже незначительные новости или частные случаи. В прошлом году был зафиксирован минимум цены на нефть марки Brent на уровне 50 долларов за баррель и максимум на уровне 85 долларов за баррель. В момент написания этого блога цена составляет примерно 65 долларов и, возможно, это неплохое предположение среднего уровня в этом году. Данная цена является позитивной для бюджета: цена на нефть, при которой бюджет будет сбалансирован, составляет 49 долларов за баррель в 2019. Увеличение бюджетного профицита предоставит Правительству больше возможностей для инвестирования в национальные проекты, чем было заявлено ранее.

Руководитель отдела исследований JLL Олеся Дзюба написала отличную статью о вероятных тенденциях этого года на рынке недвижимости. Я лишь повторю, что во всех секторах наблюдается низкий ввод площадей, увеличивающийся спрос и снижающиеся показатели вакантности, что сокращает предложение площадей. Арендные ставки продемонстрируют рост во всех сегментах в этом году, и темпы роста, вероятно, увеличатся, как только придет понимание, насколько дефицитным стал рынок.

Вновь подчеркну, что развитие рынка складов будет наиболее динамичным. Государственные инвестиции в инфраструктуру, дороги и цифровые технологии будут содействовать развитию индустриального сектора. Хотя рост розничного потребления не будет настолько динамичным в этом году, развитие электронной коммерции и различных каналов сбыта будет положительным. При этом арендные ставки и стоимости запаздывают с увеличением.