Статья

Расшифровываем российскую загадку

10 октября 2018

Россия, по всей видимости, все больше соответствует афоризму Черчилля, который гласит, что Россия – это окутанная тайной загадка внутри чего-то непостижимого. Становится все труднее предсказать, что может произойти дальше. Совокупность внешних событий и странных действий, выглядящих со стороны нерациональными, имеет крайне неопределенные последствия.

Может показаться, что сейчас странное время для написания блога о том, что может произойти. Тем не менее, похоже, что сейчас подходящий момент для того, чтобы вспомнить несколько вещей, которые мы и так знаем.

В этом посте я сфокусируюсь на макроэкономических факторах. А в следующих детально проанализирую их потенциальный эффект на рынок недвижимости. Сейчас происходит много событий, но я резюмирую наиболее важные, на мой взгляд, факторы. Этот комментарий базируется на том, что мы знаем сегодня. Это “известные известные”. Я также рассмотрю “известные неизвестные”. И оставлю “неизвестные неизвестные” на другой день для другого поста!

Цена на нефть
Цена на нефть достигла своего максимального значения за четыре года, при резком сокращении ее добычи. Президент США может сетовать на действия ОПЕК и союзников организации, но именно действия самих США в Иране и их заявления относительно других поставщиков нефти стали причиной неопределенности на рынке и скачка цен. По всей видимости, неопределенность сохранится, и поставщиков, похоже, вполне устраивает эта ситуация. Высокая цена на нефть скорее всего станет новой реальностью, по крайней мере, в краткосрочной перспективе. Это позитивный фактор для российской экономики, в особенности для бюджета страны в условиях текущей ситуации с обменным курсом (см. ниже).

Рост ВВП
Внешние факторы привели к снижению ожидаемого роста ВВП в этом году, а также снижению прогнозов на ближайшие пару лет. Даже если бы в санкциях, направленных против России, не было бы никаких изменений, ожидания экономического роста страны немного уменьшились. По консенсус прогнозу  рост в 2018 и 2019 годах составит 1,5%, а в 2020 рост может немного ускориться. Планы президента Путина по инвестициям в инфраструктуру было бы сложно профинансировать, при условии отсутствия значительного увеличения цен на нефть, вместе с тем эти расходы могут привести к ускорению роста ВВП. К сожалению, это значит, что экономике все еще крайне необходимые реформы, и она является, по большей части, заложником внешних факторов.

Инфляция
Ослабленный рубль и приближающееся увеличение НДС сместили инфляцию с рекордно низких позиций. Сейчас показатель, вероятно, превысит целевой уровень Центрального Банка России (ЦБ РФ) 4% и скорее всего результат будет ближе к 5%. Это сократит пространство для маневра ЦБ и снизит рост реальных зарплат и потребительских расходов. В результате мы увидим замедление роста  розничного товарооборота, который является основным двигателем роста ВВП, и, отчасти поэтому, более низкие уровни показатели роста ВВП. Тем не менее, я ожидаю, что инфляция опустится ниже 4% в 2019 году.

Политика Центрального Банка
До недавнего времени была устойчивая траектория снижения ставок, что являлось сильным позитивным фактором для долговых рынков и инвестиций в недвижимость. Всплеск инфляции (см. выше) и ослабление рубля (см. ниже) не оставили ЦБ РФ выбора. Несмотря на некоторые неуместные комментарии определенных политиков, Центробанк заслуживает высокой оценки за укрепление своей независимости и повышение ключевой ставки в ответ на сложившуюся ситуацию. ЦБ РФ остается решительным, что является несомненным плюсом для экономики, даже если политики не всегда это понимают (Турция?).

Обменный курс
Санкции все продолжают накапливаться, как будто мы получаем мазохистское удовольствие, причиняя себе экономическую боль. Мы не одиноки в этом странном желании (еще Брексит, например), но, кажется, мы превзошли всех. Каждый раунд санкций приносил немедленное и единовременное ослабление рубля. В последний раз мы видели небольшое восстановление, но никто не может быть уверен в том, что будет дальше. Ослабление рубля дало толчок инфляции, снизило темпы роста ВВП и заставило ЦБ РФ увеличить ключевую ставку, и, следовательно, стало единственным крупнейшим фактором, влияющим на экономику.

Рубль отделился от цены на нефть (несмотря на то, что в последнее время была тенденция их достаточно сильной взаимозависимости), и теперь он подвержен влиянию скорее геополитических факторов, чем фундаментальных. Это неизбежно увеличивает неопределенность. Я слышал разговоры как об ослаблении рубля, так и о том, что период ослабления преодолен, и рубль скорее всего укрепится в ближайшее время. Если бы мне пришлось сделать обоснованное предположение, и это было бы не более, чем предположение, я бы сказал, что, исключая дополнительные внешние факторы, рубль немного укрепится. Как бы то ни было, это достаточно заметная проблема.

Внутренний бюджет
Платежный баланс и резервная позиция России остаются сильными. В рублевом выражении цена на нефть сейчас самая высокая, чем была когда-либо, она обеспечивает значительный приток в бюджет и профицит, несмотря на амбициозные планы расходов, которые Путин объявил вскоре после инаугурации. Более благоприятные показатели позволят увеличить государственные расходы, которые поддержат рост ВВП, особенно в среднесрочной перспективе.

Но что насчет санкций, спросите вы.

Некоторые из наших недавних действий на мировой арене были, мягко говоря, саморазрушительными. Нам удалось попасть в положение, не без помощи президента Трампа, при котором либо США, либо ЕС, либо и США и ЕС были практически вынуждены ужесточать санкции в отношении России. Последние санкции США, обсуждаемые в Сенате, особенно жестки и будут серьезно и продолжительно воздействовать на экономику. Полагаю, когда дело дойдет до этих санкций, они будут смягчены, но уже более или менее ясно, что дальнейшие санкции будут. Детали, однако, невозможно предсказать с какой-либо точностью. Каждый без исключения дальнейший раунд санкций будет приводить к ослаблению рубля и к последствиям, описанным выше. Когда это закончится, никто не знает. Тем не менее, промежуточные ноябрьские выборы в США, скорее всего, нейтрализуют озабоченность по поводу России, кроме того увеличивается поддержка членов ЕС.

Краткосрочная перспектива весьма мрачная, но я ожидаю укрепления базовых показателей в среднесрочной перспективе, и, следовательно, изменения настроения рынка в позитивную сторону.

А сейчас вы, не сомневаюсь, думаете: “Это разве не блог о рынке недвижимости?”. Да, о недвижимости. Но контекст всегда важен.

Скоро будут опубликованы результаты исследования JLL третьего квартала, но я подведу некоторые предварительные итоги. Инвестиционная активность практически остановилась, покупатели нервничают из-за экономической неопределенности. Сейчас сложно оценивать активы и понимать, что будут представлять собой цены через неделю, не говоря уже о годе.

Показатели всех секторов сильны. Я детально разберу каждый сектор в отдельном блоге, тем не менее, вакансия на всех рынках недвижимости снижается на фоне высокого спроса и ограниченного нового предложения. Так будет продолжаться и далее, особенно учитывая длительность цикла развития в России. Рост арендной платы уже стал положительным во всех направлениях, и я ожидаю, что он наберет темп как показатель, превосходящий геополитику. Сначала медленно, но ускоряясь в 2019 году. Мой светлый оптимизм предыдущих, более ранних блогов может быть перекрыт сгущающимися грозовыми облаками, но есть еще много рыночных факторов, указывающих на то, что это грандиозная возможность инвестирования в недвижимость, требующая обратить на себя внимание.