Content Type Kicker

Мои мысли и прогнозы на 2018

29 января 2018

(Это мое личное мнение, оно может отличаться от официальных прогнозов JLL)

Пока мы набираем обороты после праздников я подумал, что стоит озвучить мое мнение по поводу основных трендов 2018 года, как для российской экономики в целом, так и для секторов недвижимости, в частности.

Я достаточно громко заявлял, что экономика будет восстанавливаться в 2017 году, и это отразится на рынке недвижимости во второй половине года. Хотя на рынке были отчетливо видны позитивные макро тренды, я был несколько удивлен тому, что восстановление не привело к сопоставимому улучшению на рынке недвижимости. Хотя все основные показатели предвещают улучшение, поэтому я уверен, что это просто задержка в его восстановлении, и в 2018 году мы увидим положительный результат во всех секторах рынка коммерческой недвижимости.

Ниже в произвольном порядке представлены мои мысли по нескольким макро факторам, которые будут влиять на рынок в этом году:

Цена на нефть. Цены на нефть уверенно восстанавливаются на протяжении последних 6 месяцев. В момент написания этого комментария, стоимость Brent близка к $70 за баррель. Некоторые аналитики на рынке ожидают даже $80 в этом году. Безусловно, здесь присутствует целый ряд переменных, и порой нефтяные прогнозы больше напоминают гадание на магическом шаре, нежели классический анализ спроса и предложения. Тем не менее, цены на нефть сохранят позитивную динамику в течение 2018 года. По моим прогнозам, Brent преодолеет отметку $70, и, возможно, приблизится к $75. Разумеется, высокие цены на нефть позитивны для российской экономики напрямую и с точки зрения будущей уверенности.

Рост ВВП. Одним из очевидных трендов года стало то, что аналитики постоянно улучшали свои прогнозы российского ВВП на 2017 и 2018 годы. Несмотря на некоторые противоречивые комментарии прошлой недели, я ожидаю, что рост ВВП ускорится в 2018 году по нескольким причинам, описанным в этом блоге. Растущая экономическая активность отразится и на бизнес-секторах, и в укрепляющейся уверенности бизнеса (см. ниже). Хотя Goldman Sachs недавно улучшили свои прогнозы до 3,3% в 2018 и 2,9% в 2019, я буду немного более консервативным! Я ожидаю 2,8% в 2018 и 2,6% в 2019 – вы узнали это здесь.

Инфляция. В 2017 году ЦБ РФ успешно взял под контроль инфляцию, благодаря чему она снизилась до 2,5% к концу года. Теперь целевой ориентир в 4% на 2018 год выглядит более реалистичным. Опять же это поддержит, в первую очередь, потребительскую уверенность, так как рост зарплат в реальном выражении будет еще более значительным. Потребители остаются важным драйвером экономической активности в России. Поскольку рост зарплат способствует росту потребительских расходов, это позитивно скажется и на недвижимости, в большей степени, торговой и складской.

Курс рубля. Рубль был очень стабильным на протяжении 2017 года. Он торговался в достаточно узком диапазоне большую часть времени, постепенно укрепляясь. Хотя к концу года тренды рубля и цены на нефть разошлись (это очень интересно осветил наш Главный стратег Владимир Пантюшин в своем комментарии – кому интересно, дайте мне знать), не думаю, что это будет иметь долгосрочный эффект. Цена на нефть останется самым определяющим фактором обменного курса, хоту могут быть предприняты дополнительные сдерживающие укрепление рубля меры. Тем не менее, я придерживаюсь моих прошлых ожиданий, что рубль стабилизировался и продолжит укрепляться в 2018 году. Учитывая цену на нефть и другие перечисленные здесь факторы, на мой взгляд, обменный курс достигнет 52-54 рублей за доллар к концу 2018 года. Ослабевание доллара, в свою очередь, несет риск повышения данного прогноза, т.е. еще большего укрепления рубля.

Ключевая ставка. Низкая инфляция и стабильный курс рубля позволят ЦБ продолжать снижение ключевой ставки в 2018 году. По словам председателя ЦБ, ключевая ставка должна быть выше инфляции на 200 б.п. Если инфляция сохранится в рамках целевого ориентира в 4%, ключевая ставка должна составить 6%, или на 175 б.п. ниже текущего уровня. Вряд ли мы увидим этот уровень в 2018 году, но снижение на 100-150 б.п. вполне вероятно. Хотя ставки капитализации и инвестиционная активность напрямую не зависят от уровня ключевой ставки ЦБ, ее снижение косвенно влияет на рынок недвижимости. Удешевление стоимости долга и снижение доходностей альтернативных инвестиционных инструментов будут способствовать сокращению ставок капитализации на рынке недвижимости.

Но есть ряд неоднозначных событий, которые могут разово повлиять на ситуацию в 2018 году:

Чемпионат мира. Чемпионат мира по футболу может подстегнуть рост ВВП и повысить уровень уверенности. Грамотное использование ресурса чемпионата даст России возможность презентовать себя миру и развеять существующие мифы и стереотипы. Конечно, возможен и обратный эффект: западные СМИ часто освещают все события в стране заранее негативно. Олимпиада в Сочи продемонстрировала потенциальное восприятие России в мире – как с большим позитивом, так и с огромным негативом.

Выборы. В марте 2018 года в России состоятся выборы Президента. Они вряд ли принесут неожиданные сюрпризы, как это было в других странах. Однако сам процесс выборов и подготовка к ним могут положительно сказаться на экономике или привести к беспорядкам, что может показаться маловероятным. Сложно предугадать, но посмотреть стоит.

Трамп и США. В момент написания, США рассматривает варианты расширения санкционного списка, который скоро должен быть опубликован. Мы также должны помнить о ведущемся расследовании по поводу связи администрации Трампа и России. В лучшем случае, это будет отвлекающим фактором. В худшем, это окажет серьезный эффект на репутацию России, что, в свою очередь, отрицательно повлияет на прямые иностранные инвестиции.

Макро факторы играют значительную роль. Как они влияют на мой прогноз ситуации на рынке коммерческой недвижимости:

Офисы. Последний квартал 2017 года отметился всплеском объема купленных и арендованных площадей: было заключено сделок на около 500 тыс. кв. м. На фоне ограниченного нового предложения доля свободных площадей снизилась до 13,8%. В 2018 году ожидается умеренный рост объема ввода, но сохраняется неопределенность о фактическом объеме. На фоне экономической активности и роста уверенности, о которых я говорил выше, объем купленных и арендованных площадей будет увеличиваться, на мой взгляд. В большей степени пользователей привлекают исторически низкие ставки аренды. Вакантность снизится, поэтому я жду роста ставок аренды и даже, возможно, более быстрого, чем кто-либо ожидает. Текущие ставки аренды не будут доступны всегда, успейте, пока они не выросли!

Ритейл. На фоне общего экономического улучшения и возможными дотациями в преддверии выборов, я ожидаю заметного роста реальных зарплат и потребительских расходов в 2018 году. Ритейлеры сообразительны и отреагируют быстро. Хотя их действия может сдержать недостаток свободных площадей, как уже существующих, так и новых. Доля вакантных площадей уже и так снизилась (6,2% в Москве) и продолжает снижаться. Наиболее успешные торговые центры уже заполнены и могут похвастаться своими листами ожидания. У них появится возможность улучшить состав арендаторов, вместе с чем ставки аренды могут подскочить под давлением развивающихся сетей. Сектор торговой недвижимости, вероятно, будет восстанавливаться быстрее других в 2018 году.

Склады. Склады следуют за торговыми центрами. Серьезное снижение ставок аренды в течение кризиса сделало строительство новых складских помещений экономически невыгодным. Свободных площадей становится все меньше и меньше, особенно для крупных пользователей. По практике некоторых региональных рынков, когда спрос опережает предложение или просто на рынке возникает ощущение нехватки свободных площадей, ставки аренды быстро растут. Однако, как я говорил не раз, рост ставок аренды складов неизбежен, и я не вижу факторов, способных сдержать их увеличение в 2018 году.

Итак, история на рынках аренды о растущей активности, которая сталкивается со сдержанным вводом: доля свободных площадей будет снижаться, а ставки аренды расти, причем на протяжении всего года. Тем, у кого есть дополнительные требования к помещениям, лучше занять их сейчас!

На рынках капитала и инвестиций я вижу очень редкие возможности для покупателя.  Всему есть своя стоимость и продавцы становятся более активными, поскольку перед ними открывается больше возможностей для реинвестирования. Заемное финансирование дешевеет и становится более доступным – самое время что-то прикупить. Ключевая ставка продолжит снижение. Для инвесторов, ориентированных на доходность и движущихся вверх по кривой доходностей, российские активы станут еще более привлекательными. Причем не только для тех, кто уже присутствует на рынке, но и для новых игроков. Как я сказал одному инвестору на этой неделе, время наполнить карманы!