Статья

Перспективы офисного рынка Санкт-Петербурга: где ждать новые проекты?

Часто встречается мнение, что арендные ставки на офисном рынке Петербурга таковы, что с условием всех рисков девелопмента, стоимости строительства и общеэкономической неопределенности никакой целесообразности реализации проектов новых бизнес-центров нет и в ближайшие два-три-пять лет не будет. Но несмотря на это, новые проекты офисных центров появляются. В чем же причина несоответствия и сколько новых офисных площадей ждет нас в ближайшие годы в Петербурге?

июня 08, 2019

Уйти от средней температуры

При расчете «на коленке» берутся средние арендные ставки, средняя стоимость и сроки строительства. Подобный грубый расчет приводит к оценке IRR проекта на уровне 12-13%, что явно недостаточно. Однако стоит говорить о некоторых исключениях, которые позволяют рассчитывать на новое строительство. При средней арендной ставке в классе А на уровне 1 850 рублей за кв. м в месяц примерно в пятой части бизнес-центров арендная ставка превышает 2 100 рублей. При такой ставке IRR девелоперского проекта вырастает до 15-16%.

Если же рассматривать проект в востребованной локации (=минимизация рисков спроса), без специфических градостроительных ограничений (=минимизация административных рисков) и на уже имеющемся земельном участке (=минимизация затрат), то IRR проекта может достигать приемлемых 16-17% с минимальными рисками в текущих условиях. Подобные примеры есть. Единственное, что сдерживало девелоперов в таких условиях – это муки выбора. Зачастую на этих участках потенциально можно построить жилой дом, что требует дополнительных согласований, но даже в этих условиях даёт более быструю финансовую отдачу. Для класса В ситуация аналогична, с оговорками про меньшие арендные ставки, чуть более высокую конкуренцию на рынке и низкую себестоимость строительства.

Где копать?

Где же в таких условиях целесообразен новый девелопмент? С точки зрения спроса – центр города. С точки зрения согласований – окраина. В результате мы наблюдаем, что из анонсированных на данный момент и реальных проектов класс А преимущественно расположен в центре города, а класс В – ближе к окраинам.

Исходя из текущих анонсированных планов, можно выделить несколько локаций, в которых наблюдается повышенная девелоперская активность:

  • Коломна и район Исаакиевской площади. Близость центра города, наличие зданий, которые можно реконструировать, престижное окружение определяют перспективы данной локации. Здесь заявлено пять проектов (преимущественно класса А), включая как самый «видовой» – на Невском, 1, так и проект Renaissance Crystal на набережной реки Пряжки;
  • Пески. Драйвером развития офисного рынка является проект «Невская ратуша». Окружение в этом районе крайне неоднородное. Все недавно построенные объекты – как офисные, так и жилые – относятся к проектам высокого класса, но там же расположено и много старых зданий, единый миграционный центр. Здесь анонсировано строительство четырех офисных комплексов, крупнейшим из которых является продолжение «Невской Ратуши» (класс А), тогда как остальные относятся к классу В;
  • Лахта и Северо-Приморская часть. Решение о строительстве «Лахта Центра» вызвало повышенный интерес к этому району. В ожидании спроса со стороны «Газпрома» и его подрядчиков девелоперы заявили о нескольких новых проектах в этой локации: в ближайшие годы здесь появятся минимум четыре бизнес-центра класса А. Дополнительный импульс развитию этой части города придало и открытие станции метро «Беговая»;
  • Ближняя Рогатка. Наиболее насыщена проектами офисного девелопмента. Наличие земельных участков, не используемых более под промышленность, дает возможность реализации проектов: сейчас тут ведется или заявлено строительство шести новых офисных центров. Как следствие промышленного окружения, все они относятся к классу В+/В.

В целом с 2019 по 2022 годы в Петербурге анонсирован ввод в эксплуатацию около 620 тыс. кв. м офисов, из которых 48% расположено в историческом центре города. Тем самым наблюдавшийся долгое время тренд децентрализации в ближайшие два-три года приостановится, если не будут анонсированы новые объекты. С учетом растущих арендных ставок и снижения вакантности появление новых или возобновление ранее приостановленных более чем реально.