Статья

Кому на рынке недвижимости жить хорошо

февраля 08, 2019

На столичном рынке коммерческой недвижимости зафиксированы позитивные сигналы восстановления: в 2019 году точечный рост ставок может перейти в повсеместный.

После продолжительной стагнации рынок коммерческой недвижимости Москвы к началу 2019 года достиг минимальных показателей вакантности, что приводит к возрождению строительной активности, и уже даже зафиксирован точечный рост ставок аренды. В то же время ситуация по секторам неоднородна и обусловлена особенностями каждого из них.

При стабильно высоком объеме спроса в офисах ввод площадей в прошлом году оказался рекордно низким, что уже привело к значительному снижению вакантности – до 10,3% в среднем по рынку. Запланированные на этот год бизнес-центры могут не ввестись в полном объеме, а тренд на снижение вакантности продолжится в ближайшем будущем.

Самыми дефицитными субрынками в классе А на данный момент являются Москва-Сити, Центральный (ЦДР) и Ленинградский деловые районы (ЛДР). На этом фоне уже начался рост арендных ставок: в классе А в этих районах они за год увеличились на 16,4%, 4,4%, и 5,6% соответственно. Позитивной динамикой цен могут похвастаться здания, где свободных площадей осталось мало, с хорошей транспортной доступностью. Учитывая объемы ввода в ЦДР и Москва-Сити в ближайший год-два, можно ожидать дальнейшего роста ставок в этих локациях, что будет подогревать интерес как инвесторов, так и пользователей офисных площадей.

 

Основные показатели офисного рынка класса А в Москве

 

В торговой недвижимости ситуация более разнообразна: здесь, как и всегда, многое зависит от конкретного объекта, его расположения и качества управления. Несмотря на низкий ввод в 2018 году – лишь 123 тыс. кв. м, доля свободных площадей за год снизилась только на 1 п.п., до 5,2%, что может означать либо несоответствие предлагаемых помещений запросам ритейлеров (по размеру, проходимости и конверсии и т.д.), либо консервативную политику развития со стороны торговых сетей на фоне сдержанного потребительского спроса.

При этом мы имеем дело с так называемой системной вакантностью, что подтверждается минимальными снижениями доли свободных площадей в ТЦ, открытых до 2014 года и в кризисные 2014-2015 годы – на 0,2 п.п. и 1,6 п.п. соответственно. Лишь относительно новые торговые центры, открытые в 2016-2018 годах, демонстрируют более динамичное снижение вакантности: здесь показатель опустился на 4,7 п.п. за 2018 год. Тем не менее, несмотря на почти 300 тыс. кв. м новых торговых площадей, ожидаемых в этом году, мы вряд ли будем свидетелями значительного роста доли вакантности. Мы ожидаем сохранения показателя ниже 6%, что является сигналом к действию для развивающихся ритейлеров. Однако, как я уже отметила, при принятии решения о развитии надо обязательно помнить о местоположении конкретного торгового объекта и управлении.

Склады всегда стояли особняком на рынке коммерческой недвижимости из-за гораздо меньшего количества профессиональных участников, значительных размеров сдаваемых и продаваемых зданий. Говоря проще: «в складах свои законы». Короткий строительный цикл и длинный период транзакций постоянно приводят к перекосам в соотношении спроса и предложения и к вечному процессу поиска баланса этих показателей на складском рынке.

Тем не менее вакантность и здесь снижается примерно одинаковыми темпами начиная с 1 квартала 2017 года, ускорившись в 2018 году. Сокращение количества свободных площадей пока не привело к росту запрашиваемых ставок аренды в среднем по рынку, хотя в некоторых комплексах ставки уже были увеличены.

Снижение доли незанятых помещений происходит и за счет большого объема строящихся под заказчика складов, т.е. изначально занятых: в 2018 году доля таких площадей в объеме ввода составила 63%. Глобально причина кроется в том же несоответствии спроса и предложения по количеству и качеству: на рынке не осталось больших блоков в должном объеме, что вынуждает крупных арендаторов и покупателей строить под себя – как в рамках уже существующих индустриальных парков, так и посредством генподряда на собственных земельных участках.

Все эти факторы в целом начинают процесс восстановления рынка, который находит выражение в росте объема строительства и стабильно высоком уровне деловой активности. А это, в свою очередь, однозначно запускает маховик коррекции ценовых индикаторов, что приведет к повышению базовой ставки аренды уже в ближайшем будущем.

Что это значит?

На протяжении долгого времени участники рынка недвижимости, включая нас, рассказывают о закрывающемся «окне» возможностей для арендаторов. Сейчас еще осталась маленькая «щель», которая вот-вот закроется – как с точки зрения наличия площадей, так и ставок аренды, рост которых уже начался в офисной недвижимости. Рынок коммерческой недвижимости в некоторых локациях переходит на сторону собственников. Пока это лишь точечная история, но ее развития ждать осталось недолго.