Статья

Как вокзал может заработать себе на модернизацию?

14 февраля 2019

За рубежом крупные железнодорожные вокзалы превращаются в настоящие комьюнити-центры на фоне стремления девелоперов улучшить городскую инфраструктуру, повысить эффективность использования площадей и облагородить территории транспортных хабов.

Над отреставрированным викторианским фасадом вокзала King’s Cross в Лондоне установлена огромная стеклянная крыша. Благодаря ей появилось светлое и защищённое от обычной вокзальной суеты пространство, в котором расположились рестораны и магазины. В результате масштабной реновации вокзала New Station в Бирмингеме был создан атриум со стеклянной крышей и обновлён торговый центр. Теперь в нём располагается флагманский магазин John Lewis площадью 23 тыс. кв. м, ставший точкой притяжения аудитории.

«Успешное развитие железнодорожного вокзала предусматривает изменение самой философии: вокзал перестает быть местом, через которое люди проходят транзитом, и становится пространством, в котором они хотят проводить время, даже если он и не являлся пунктом их назначения», – комментирует Чарльз Пинчбек, директор, отдел финансовых рынков и инвестиций компании JLL.

Что сегодня требуется вокзалам?

В ходе масштабной реновации таких вокзалов, как King’s Cross, New Station и St Pancras в Лондоне, киоски с едой и напитками были заменены на современные магазинчики, корнеры с качественным фастфудом и престижные пабы и кафе.

«Теперь ожидание поезда становится для пассажира приятным времяпрепровождением, особенно это касается людей, которые приезжают на вокзал заблаговременно», – говорит Пинчбек.

Современный дизайн помещений предусматривает использование больших открытых пространств, что позволяет перераспределять потоки в десятки тысяч пассажиров, покупателей торговых центров и посетителей кафе.

К примеру, во время капитального ремонта на манчестерском вокзале Victoria установили прозрачную крышу в виде купола, которая обеспечивает ощущение простора. Кроме того, наверху открылась зона с кафе и магазинами, а также запустились четыре новые платформы и три новых пути, благодаря чему пассажиропоток увеличится с 20 тыс. до 40 тыс. человек в день.

«Для того, чтобы круглые сутки привлекать разных посетителей, вокзал должен обладать качественной инфраструктурой, – отмечает Пинчбек. – Необходимо не только обеспечивать пассажирам возможность уехать и приехать, но и позаботиться о том, чтобы сотрудники вокзала и жители ближайших домов могли здесь перекусить и купить самое необходимое».

После реновации основных транспортных узлов прибыль вокзалов сети Network Rail от розничной торговли выросла на треть, а на вокзале King’s Cross продажи увеличились на 130%. «Серьезным импульсом для инвестиций в реновацию вокзалов стала необходимость получения прибыли, которую, в свою очередь, можно вложить в дальнейшее развитие и модернизацию объектов, особенно в свете снижения государственного финансирования», – добавляет Пинчбек.

На некоторых вокзалах, например, на St Pancras, расположены точки выдачи интернет-магазинов, на других, к примеру, на лондонском Ливерпуль-Стрит, установлены велостоянки, тогда как менее крупные вокзалы, такие как Richmond и Taunton, предлагают услуги ремонта велосипедов.

«У нас есть возможность улучшить качество предоставляемых услуг как для пассажиров, прибывающих на вокзал на велосипеде, так и для тех, у кого несколько стыковок, –  особенно это касается таких вокзалов, как King’s Cross», – замечает Пинчбек.

Вокзалы – главное связующее звено

Ритейл – далеко не единственный способ использовать вокзалы и прилегающие к ним территории. Многие компании осознали важность привлечения и удержания высококвалифицированных сотрудников, поэтому офисы, обладающие высокой транспортной доступностью, становятся все более востребованными.

«Сегодня работодатели ведут постоянную борьбу за талантливые кадры, а грамотно спланированный транспортный узел вполне может простимулировать локальную или международную компанию открыть рядом свое представительство», – сообщает Пинчбек.

К примеру, на вокзале Paddington Station планируется строительство 15-этажного премиального офисного здания, первый этаж которого будет отдан под магазины. Развитие сверхскоростной железнодорожной системы Crossrail, которая свяжет Лондон и юго-восточные пригороды, вдохнет новую жизнь примерно в дюжину вокзалов, включая Paddington. Проект предполагает создание более 280 тыс. кв. м качественных офисных, торговых и жилых помещений на территории между Paddington и Woolwich.

«После завершения строительства многофункциональный комплекс Woolwich Arsenal будет включать в себя не только элитные кафе и бутики, но и жилой комплекс почти на 400 квартир, парк и три супермаркета. Более того, он повлияет и на развитие других вокзалов Elizabeth Line, поскольку почти в половине заявок на производство строительных работ в качестве причины для реновации указано создание новой железнодорожной системы.

«Линия Elizabeth Line является деловым направлением и соединяет крупные бизнес-кварталы Лондона с аэропортами, – поясняет Пинчбек. –. Ее дальнейшее продвижение вглубь на такие территории, как Эссекс, обусловлено необходимостью удовлетворять потребности столицы в жилой недвижимости. Обеспечение сообщения с районами малой застройки позволит девелоперам предоставить доступное жильё для людей, работающих в Лондоне».

Не только транспортная ценность

Аналитики из Rail Delivery Group выяснили, что 5 млрд фунтов стерлингов, инвестированные в британские железнодорожные вокзалы, повлияли на экономический рост близлежащих районов.

Капитальный ремонт вокзала King’s Cross обошелся в 55 млн фунтов стерлингов, тогда как всего было привлечено инвестиций на 2,2 млрд фунтов стерлингов. Эти деньги пошли на облагораживание прилегающей территории и превращение King’s Cross в многофункциональный центр совокупной площадью 486 тыс. кв. м с офисами, магазинами, жильем, парками и детскими площадками. «Комплекс похож на маленький город, и когда-то заброшенная территория превратилась в место, привлекающее людей и бизнес, – отмечает Пинчбек. – Это отличный пример реновации для других вокзалов».

Однако дело не только в вокзалах как таковых: стратегия развития предполагает улучшение сообщения между городами и индустриальными центрами Великобритании.

Например, лондонские комплексы King’s Cross и St Pancras являются отправной точкой ключевых направлений для медико-биологической отрасли, они связывают кембриджский, парижский и лондонский центры фонда Wellcome Trust и предлагают множество возможностей для отдыха и шопинга во время ожидания.

«Хорошо спроектированные и грамотно управляемые вокзалы обеспечивают соответствие инфраструктуры Великобритании потребностям частных лиц и бизнеса, – заключает Пинчбек. – Вне зависимости от места жительства, работы и направления движения, повышение доступности и удобства внутренней среды современных вокзалов идет на пользу всем».