Статья

Два по цене одного: что ожидать от московского рынка недвижимости и от оценки недвижимости в конце 2018 года

В своем последнем блоге (Расшифровываем российскую загадку) я пообещал, что следующий пост посвящу своим ожиданиям от рынка российской недвижимости.

ноября 13, 2018

В своем последнем блоге (Расшифровываем российскую загадку) я пообещал, что следующий пост посвящу своим ожиданиям от рынка российской недвижимости. Я также рассматривал возможность поделиться мыслями о том, что ожидать в общих чертах (т.е. они не смогут быть использованы против меня в конкретных оценках!) от оценки в конце 2018 года. Мы приближаемся к этому периоду. Поэтому я решил совместить два в одном.

Так как наша отличная команда JLL Russia Research недавно опубликовала отчеты по итогам третьего квартала, сейчас как никогда подходящее для этого время. Тем не менее, как всегда, предостережение: существуют различные внешние факторы, которые не до конца проявились до сих пор, но если бы я ждал, пока все определится, я бы никогда ничего не написал!

1. Инвестиционный рынок недвижимости

На инвестиционный рынок, безусловно, пришелся основной удар возросшей геополитической неопределенности. Объемы инвестиционных сделок за период с начала 2018 года сократились на 28% по сравнению с соответствующим периодом предыдущего года, и сейчас их можно сопоставить с показателями 2015 года. Привычный всплеск инвестиционной активности в 4 кв. может не состояться в полной мере из-за того, что инвесторы не уверены в том, как оценивать активы в существующих условиях и в ценовых уровнях, недостаточно привлекательных для продажи. Улучшение настроений рынка необходимо для того, чтобы согласовать позиции обоих сторон, чтобы потенциальные покупатели стали ближе к ожиданиям собственников.

При текущем положении дел объемы инвестиций в конце года могут не достичь даже 3,2 млрд долл., уровня 2009 года, что сделает 2018 год вторым среди годов с самыми низкими инвестициями за последнее десятилетие.

Тем не менее, интерес инвесторов сохраняется, а прибыли привлекательны. Существует реальная вероятность, что сегодняшняя «засуха» сменится «потопом», когда внешняя ситуация стабилизируется, а цена станет более определенной. На сегодняшний день наше видение ставок капитализации осталось неизменным. Эти значения намного выше пиковых рыночных в 2008 году, и существует значительный разброс в инвестиционных доходностях на других европейских рынках, не только на ключевых.

2. Офисы

Показатель площади арендованных и купленных помещений за первые девять месяцев 2018 года на 28% превысил значение прошлого года, и, похоже, спрос достигает максимальных значений с 2012 года, периода, в котором было зафиксировано пиковое значение предыдущего цикла.

С учетом того, что новое предложение остается ограниченным, уровень вакантности снизился с максимального значения 2014 года, и сейчас находится на уровне, который не наблюдался с момента глобального финансового кризиса 2008 года. Только за последние 12 месяцев он упал на 3,6 п.п., и мы прогнозируем, что к концу года показатель снизится еще на 0,5 п.п. до 10,5%.

Ввод новых площадей не набирает обороты и, вероятно, потребуется некоторое время для полного восстановления от сжатия, причинами которого стали два фактора – рыночные настроения и ограниченное проектное финансирование. Возникающее на рынке предложение часто расположено в неудобном месте и, все чаще, в периферийных локациях. Рынок быстро становится очень ограниченным.

В этом контексте, возможно неожиданно, что арендные ставки сопротивлялись обстоятельствам и продемонстрировали небольшую тенденцию к росту (что станет понятно далее). Тем не менее, с учетом неэластичного предложения и длинных девелоперских циклов, эта ситуация должна измениться, и рынок арендатора, возможно очень быстро, станет рынком арендодателя. Арендаторы сейчас должны удовлетворить свои потребности по площадям. Инвесторы скоро получат выгоды от повышения арендных ставок и снижения ставок капитализации, что приведет к повышению стоимостей.

3. Торговая недвижимость

Уровень вакансии в торговых центрах Москвы составляет 5%, в последние три года он имеет тенденцию к снижению. Доля свободных помещений в ключевых торговых центрах – меньше 1%. Остановите меня, если вы слышали это раньше, но почему тогда арендные ставки практически не повысились за последние два года? Розничные продажи растут 1,5 года, реальные зарплаты – последние 2,5 года, причем темпы роста увеличиваются. Ритейлеры вновь вспоминают свои планы по расширению и предполагают большее количество магазинов к открытию. В последние два-три года наметился явный переход к арендной плате в виде процента от товарооборота, но, тем не менее, базовые арендные ставки просто обязаны вырасти.

И хотя недавний скачок инфляции, ослабление рубля и будущее повышение НДС – это явно негативные для настроения потребителей факторы, я ожидаю, что они будут краткосрочными и розничные продажи продолжат расти.

Несмотря на то, что в Москве наибольшее предложение площадей торговых центров среди городов Европы, насыщенность торговыми площадями остается низкой, особенно по сравнению с городами, расположенными в похожем климате, такими как Хельсинки и Стокгольм. Московский рынок торговой недвижимости сохраняет большой потенциал роста.

4. Складская недвижимость

Объем арендованных и купленных площадей в этом году прогнозируется на рекордном уровне —  1,54 млн квадратных метров! Спрос за первые три квартала 2018 года составил 1,2 млн кв. м, что на целых 48% больше показателя соответствующего периода 2017. В результате, по итогу трех кварталов уровень вакансии снизился на 3,7 процентных пункта в годовом выражении и сейчас остановился на отметке 5,3%. Ситуация c арендными ставками, тем не менее, отражает то же, что и в офисах и торговой недвижимости. Это парадоксальная ситуация: ставки начали расти, но при этом не произошло глобального увеличение ставок, которое я предполагал увидеть из-за сокращающегося сейчас предложения.

Большая часть предложения, ожидаемого к вводу, строится под заказчика, и объемы спекулятивных площадей будут относительно низкими. Поэтому заполняемость будет оставаться высокой, и я прогнозирую, что в ближайшие пару лет будет значительное повышение ставок.

Российские склады ждут большие перемены. Склады во всем мире становятся все более привлекательным классом активов, наблюдается рост потребительских расходов, ритейлеры расширяются, а мы находимся в самом низу арендного цикла, откуда доход пойдет только вверх, складываются все условия для максимальной локализации производства, электронная коммерция только зарождается, и в среднесрочной перспективе будет уделяться большое внимание расходам на инфраструктуру.

Склады – это место для инвесторов.

Оценка конца 2018 года – что ожидать?

Несмотря на то, что есть риск самостоятельно вырыть себе яму, я все же считаю, что некоторые комментарии по данной теме будут полезными. Это лишь примерные соображения, в общих чертах, и они не должны быть восприняты клиентами как получение права на то, чтобы использовать их против меня!

Как было сказано выше, JLL Research не менял официальные показатели для рыночных ставок или ставок капитализации ни в одном секторе. С учетом сказанного в блоге, на мой взгляд, мы или находимся на точке перегиба рынка, или недавно прошли ее. По крайней мере, я ожидаю начала роста арендных ставок во всех секторах в следующем году. Снижение ставок капитализации может занять чуть больше времени, но оно также, определенно, в будущем. Трудность на данном этапе цикла, как я продолжаю утверждать, состоит в том, чтобы объяснить ожидаемый рост арендных ставок, при этом, не давая поводов к необоснованному оптимизму. Сложно найти в этом баланс, когда арендные ставки находятся на историческом минимуме.

На конец года, вероятно, слишком рано, подводить основные итоги, в частности потому что остается вероятность будущих внешних шоков, и я, следовательно, ожидаю, что при прочих равных условиях, оценка будет на том же уровне, на котором она была в середине года в рублевом выражении. Оценка в иностранной валюте является заложником обменного курса.

Отбросив внешние факторы, я ожидаю, что стоимости начнут расти в 2019, и темпы роста ускорятся.