Статья

Время арендодателя в Петербурге. Но можно ли сдать офисы в два раза выше рынка?

февраля 22, 2019

За 2018 год офисный рынок Петербурга поставил несколько рекордов. В частности, было введено минимальное количество спекулятивных офисных площадей – лишь 30 тыс. кв. м, а доля свободных площадей снизилась до минимальных значений с 2008 года и составила 5,8% (в классе А – 3,5%). Рынок находится на стороне арендодателей, но каковы границы их возможностей при переговорах?

Мы наблюдаем устойчивый рост ставок аренды. Так, средневзвешенная запрашиваемая арендная ставка увеличилась в классе А на 5,8% за год (для сравнения инфляция в Петербурге – 3,9%) и достигла 1 789 рублей за кв. м в месяц. При этом отсутствие крупных свободных блоков приводит к тому, что собственники ряда помещений в центре города запрашивают космические условия – вплоть до 4-4,5 тыс. рублей при средней для района ставке 2-2,5 тыс. рублей за кв. м в месяц. Прежде столь высокие ставки были характерны лишь для объектов, в которых договоры номинировались в валюте и не были пересмотрены сразу после девальвации рубля в 2014 году.

В предыдущие годы также были примеры, когда девелоперы на раннем этапе арендной кампании выставляли сильно завышенные относительно среднерыночных ставки аренды. В подавляющем большинстве случаев по прошествии времени арендодатели были вынуждены корректировать свои желания в сторону снижения. Исключением являлись примеры реализации уникальных по качеству строительства, отделки и инженерной инфраструктуры зданий, которые в дальнейшем были заняты «Газпромом».

Анализ предыдущих лет показывает, что на старте арендной кампании объектов, собственники которых очень высоко оценивают свой бизнес-центр, запрашиваемая ставка аренды зачастую на 40-50% выше среднерыночной. Однако в течение года-полутора эта премия уменьшается до 10-20%, а успешность заполнения площадей зависит от гибкости собственников и качества здания. Аналогичная ситуация происходила и с существующими небольшими центральными объектами, когда после долгого периода полного заполнения в них в кризисный период появлялись свободные площади, которые арендодатели пытались сдавать по докризисным ставкам. И с новыми, и с существующими комплексами бывали примеры, когда запрашиваемая ставка аренды оказывалась в два и более раз выше, однако тем сложнее в дальнейшем происходила сдача комплекса в аренду.

Сейчас также появились предложения аренды офисных площадей, которые по цене существенно выше среднерыночных. Но есть ли отличия ситуации 2019 года от предыдущих периодов? Да. Ключевым отличием является стадия рынка. Если в предыдущие годы такие предложения появлялись в период насыщения рынка, непосредственно перед рецессией и на фоне больших объемов спекулятивного девелопмента, то сейчас рынок офисной недвижимости Петербурга находится в начале девелоперского цикла. Заявленный на 2019 год объем новых спекулятивных проектов невелик (хотя и больше показателя 2018 года) – около 130 тыс. кв. м. Поэтому в среднесрочной перспективе не ожидается изменения баланса рынка, который будет находится на стороне арендодателя в ближайший год.

Тем самым, хотя и можно ожидать определенной коррекции по ставке новых проектов, однако она будет не настолько значительной, как в предыдущие годы. Да, собственники офисных объектов сейчас имеют возможность сдавать уникально расположенные объекты по ставкам, которые существенно превышают среднерыночные, но все же не в два раза.