Skip Ribbon Commands
Skip to main content

Новости

Лондон - Москва

Рынок гостиничных инвестиций региона EMEA в ожидании структурных изменений

В первой половине 2009 года на рынке появятся некоторые очаги активности с потенциалом оживления рынка в 4 квартале


Лондон – Москва, 12 марта 2009 г. – После пятилетнего периода стабильного роста, объемы инвестиционных продаж на рынках Европы, Ближнего Востока  и Африки (EMEA) продемонстрировали падение на 60%, составив €7.8 миллиарда в 2008 году, что стало следствием сложившейся в прошлом году сложной экономической ситуации, в том числе неликвидности рынков заемного капитала. Несмотря на столь существенное падение, ситуация на инвестиционном рынке стран ЕМЕА выглядит несколько более благоприятной, чем в мире в целом, где спад инвестиционной активности по сравнению с 2007 годом составил 80%. Более того, доля ЕМЕА в глобальном объеме инвестиционных сделок составила чуть менее 50%.
 
В течение первых девяти месяцев 2008 года на рынках региона было, тем не менее, зарегистрировано несколько инвестиционных сделок на общую сумму €7.2 миллиарда, однако нестабильность  экономической ситуации в мире, крах Lehman Brothers в сентябре прошлого года укрепили тенденцию к удорожанию и ограничению заемных средств.
 
Марк Уинн-Смит, Главный исполнительный директор по странам Европы, Ближнего Востока  и Африки (ЕМЕА)  компании Jones Lang LaSalle Hotels, отметил: «Последние месяцы прошлого года были самыми пассивными с точки зрения развития инвестиционного рынка за все время моей работы в гостиничной сфере. Вместе с тем, сегодня мы наблюдаем некоторые признаки грядущих структурных изменений в мировой гостиничной индустрии, что, по нашему мнению, приведет к активизации инвестиционной активности и росту количества транзакций на рынке ЕМЕА к концу 2009 года. Кроме того, мы отмечаем появление  практических решений, принимаемых в рамках заявленных рядом государств различных шагов и комплексных мер, которые, как мы надеемся, будут стимулировать оживление инвестиционной деятельности на рынке во второй половине 2009 года».
 
Г-н Уинн-Смит отметил: «2008 год положил начало качественному изменению сложившихся за последнее время тенденций рынка: основной объем инвестиционных сделок за год был сформирован за счет транзакций с единичными гостиничными активами (€4.3 миллиарда), тогда как доля портфельных сделок значительно снизилась, составив €3.5 миллиарда. При этом, большинство портфельных сделок, зарегистрированных в прошлом году, фактически были наследием предыдущего, 2007 года. Значительная доля портфельных сделок 2008 года включали в качестве объектов продажи не более двух-трех активов. В то же время, в 2008 году существенно снизилась доля крупных корпоративных сделок, которые преобладали на рынке в предыдущие несколько лет. Единичными исключениями из складывающейся тенденции стали продажа портфеля компании Northern European Properties в Финляндии фонду недвижимости под управлением компанией Capman за €835 миллионов, а также сделка по продаже 50% доли в портфеле активов Quinlan’s Jurys компании Oman Investment Fund, сумма которой составила €585 миллионов. Данные транзакции поставили точку в череде громких инвестиционных сделок последних лет, поскольку, как я полагаю, существовавшая ранее модель будет меняться, отражая изменение текущих условий.
 
«По нашим ожиданиям, степень единодушия в отношении ценообразования между покупателями и продавцами в 2009 году будет значительно выше, поскольку обе стороны отчетливо осознают, что в предыдущие два года условия осуществления сделок носили исключительный характер. Сегодня же нам предстоит обратиться к уровню цен середины 1990-х годов – позиции, на которые, вероятнее всего, рынок вернется в самое ближайшее время. Внимание инвесторов должно быть сосредоточено на дальнейшем увеличении размера бюджетов на капитальные расходы (CAPEX), а также на эффективном взаимодействии с оператором и управлении штатом сотрудников, поскольку нельзя более полагаться исключительно на рыночный рост.
 
Мы отмечаем, что в 2009 году  крупнейшие кредиторы начали оперировать целым рядом различных стратегий, направленных на восстановление стоимости в среднесрочной перспективе. Это подразумевает некоторые грядущие изменения в структуре владения и контроля, включая слияния, что приведет к повышению активности на рынке инвестиционных сделок. Мы также ожидаем роста сделок по слиянию и поглощению (M&A) среди ряда крупных гостиничных операторов, что станет результатом стремительного сокращения линейки будущих проектов, в свете чего синергия от слияния операторов выглядит привлекательно в свете ожидаемого падения спроса.
 
Нам также пришлось пересмотреть наши ожидания в отношении стандартного (базового) года, которые, по нашим расчетам, составят около 50% от пикового (максимального) объема сделок. Это означает, что фонды прямых инвестиций будут вынуждены увеличить размер инвестиционного капитала, чтобы сохранить прежний уровень активности. В то время как в 2007 году гостиничные операторы выступали исключительно в качестве продавцов, сложившаяся на рынке в 2008 году ситуация вынудила их перейти на противоположную сторону, и, вероятнее всего, в самое ближайшее время мы станем свидетелями активизации такой деятельности. В основе наших ожиданий лежит простое объяснение – помимо небольшого количества специализированных гостиничных инвесторов, гостиничные операторы, по сути, являются тем единственным игроком, которому необходимы гостиницы для эффективной работы его бизнеса.  
 
Анализируя структуру источников инвестиций в 2008 году, мы видим, что на рынке по-прежнему преобладал внутренний капитал, доля которого в прошлом году составила 34% от общего объема капитала. Вместе с тем, доля ближневосточного капитала на рынке ЕМЕА показала значительный рост – с 5,6% в 2007 году до 26,7% в 2008 году, в основе чего лежит тот факт, что некоторые страны основали стабилизационные фонды, руководствуясь стремлением диверсифицировать портфели государственных фондов (как правило, основанных на средствах от продажи природных ресурсов).

В заключение Марк Уинн-Смит отметил: «На фоне сохранения нестабильности на финансовых рынках и значительных временных сроков, необходимых для стабилизации инвестиционных настроений, 2009 год будет сложным. Мы ожидаем некоторого оживления активности в третьем и четвертом кварталах года, стимулом которого станет скорее реструктуризация деятельности, нежели возвращение на рынок кредиторов».
 
В 2009 году гостиничные инвесторы, как правило, будут отдавать предпочтение активам, чьи собственники заключили с операторами договоры аренды, которые выглядят более привлекательными благодаря своему более стабильному доходу. Инвестиционные предпочтения будут также отдаваться эксклюзивным проектам в ключевых городах (таких как Лондон и Париж), либо гостиницам среднеценового сегмента, которые довольно неплохо работают в периоды экономического спада.
 
 

Информация о компании Jones Lang LaSalle Hotels
Jones Lang LaSalle Hotels - единственная международная компания, оказывающая консалтинговые и инвестиционные услуги в области гостиничной недвижимости и сочетающая уникальный опыт работы по всему миру с высочайшим профессионализмом для достижения именно тех результатов, которые нужны нашим клиентам – гостиничным и инвестиционным компаниям мира. В 2008 году компания предоставила консалтинговые услуги по продаже, приобретению и финансированию более 120 гостиничных объектов общей стоимостью свыше $3.7 миллиардов в различных странах мира. Jones Lang LaSalle Hotels также оказала услуги по консалтингу и оценке гостиничных проектов в отношении более чем 600 проектов. Глобальная команда включает 220 специалистов, которые предоставляют услуги в 32 офисах в 19 странах мира. Глобальная команда консультантов Jones Lang LaSalle Hotels включает специалистов по исследованию рынков гостиничной индустрии, которые не только обеспечивают грамотную и всестороннюю поддержку клиентов, но и публикуют аналитические обзоры и исследования (в 2008 году опубликовано 87 аналитических отчетов). Спектр услуг Jones Lang LaSalle Hotels в гостиничной индустрии разнообразен: от единичных высококлассных проектов и портфелей  гостиничной недвижимости до отелей бюджетной категории, курортных комплексов и пабов. Услуги Jones Lang LaSalle Hotels включают в себя инвестиционные продажи, сделки слияния и поглощения, привлечение капитала, оценку, управление активами, стратегическое планирование, выбор гостиничного оператора, согласование условий и заключение договора на управление, консалтинг, исследования рынка, а также услуги по разработке и сопровождению проекта. Клиенты Jones Lang LaSalle Hotels имеют неоспоримые преимущества благодаря тесному сотрудничеству с компанией-учредителем Jones Lang LaSalle (NYSE: JLL). Интернет-сайт – www.joneslanglasallehotels.com
 
Информация о компании Jones Lang LaSalle
Jones Lang LaSalle (NYSE: JLL) – компания, предоставляющая финансовые и комплексные профессиональные услуги в области недвижимости. По всему миру эксперты компании предлагают интегрированные услуги собственникам, арендаторам и инвесторам, стремящимся получить максимальную прибыль от своих активов на рынке коммерческой недвижимости. Оборот компании в 2008 году составил 2,7 миллиардов долларов. Jones Lang LaSalle имеет свыше 180 представительств по всему миру, работающих на рынках более чем 750 городов в 60 странах. Jones Lang LaSalle является лидером рынка услуг в области управления корпоративной недвижимостью – портфель компании составляет почти 130 миллионов кв. м по всему миру. LaSalle Investment Management, подразделение по управлению инвестициями, является одним из крупнейших и наиболее диверсифицированных в мире, управляя активами стоимостью более 46 миллиардов долларов.
В России и странах СНГ Jones Lang LaSalle представлена офисами в Москве, Санкт-Петербурге, Киеве и Алматы. В 2004, 2006, 2007 и 2008 годах компания удостаивалась премии «Консультант года» на Commercial Real Estate Awards (Россия). Более подробную информацию о компании можно найти на сайте http://www.joneslanglasalle.ru