Skip Ribbon Commands
Skip to main content

Новости

​Москва

Объем арендованных и купленных офисных площадей снизился в Москве на 17%

​Под влиянием экономической ситуации ввод новых офисов может снизиться вдвое в 2016-2017 годах


​​Москва, 21 апреля 2015 года – По оценкам аналитиков компании JLL, только три качественных офисных объекта – Башня «Эволюция» (офисная площадь – 79 тыс. кв. м), БЦ «Слободской» (9,5 тыс. кв. м) и БЦ «Настасьинский» (2,2 тыс. кв. м) были введены в эксплуатацию в 1-м квартале 2015 года. Таким образом, совокупный ввод качественных офисных площадей в Москве за первые три месяца составил около 91 тыс. кв. м, что в два раза ниже показателя аналогичного периода 2014 года (210 тыс. кв. м).

По прогнозам JLL, до конца 2015 года в Москве ожидается выход еще около 0,85 млн кв. м новых офисных площадей, таким образом, совокупный годовой результат составит немногим более 0,9 млн кв. м, что на 33% меньше показателя 2014 года. В случае выхода заявленных площадей на рынок общий объем предложения офисов в столице вырастет на 5,5% - до 18 млн кв. м.

C точки зрения структуры нового предложения половину ожидаемого ввода составляют качественные помещения класса А, при этом около 50% новых площадей появятся за пределами Третьего транспортного кольца. Из крупнейших проектов, заявленных к вводу до конца года, стоит отметить IQ-квартал в «Москва-Сити», МФК «Оружейный» в Центральном Деловом Районе, БЦ «Большевик» (Фаза I), расположенный на Ленинградском проспекте в пределах ТТК, а также деловой квартал «Сириус парк» за пределами Третьего транспортного кольца.

Динамика ввода офисных площадей в Москве

Динамика ввода офисных площадей в Москве_21042015.png

Источник: JLL

В текущей ситуации девелоперы откладывают сроки ввода уже строящихся объектов, замораживают проекты, находящиеся на ранних стадиях строительства, и не начинают новые. В связи с этим аналитики JLL ожидают снижения объемов ввода офисных площадей в Москве в ближайшие годы – всего около 1 млн кв. м могут выйти на рынок в 2016-2017 годах, то есть почти столько же, сколько за текущий год в целом.

В прошедшем квартале арендаторы активно пересматривали условия договоров аренды – из всего объема транзакций на рынке по итогам 1-го квартала подавляющее большинство сделок оказалось сделками продления и перезаключения договоров аренды. В то же время объем новых транзакций по аренде и покупке площадей продолжает находиться под давлением экономической ситуации. За прошедший квартал в Москве было арендовано и куплено около 215 тыс. кв. м офисов, что на 17% ниже результата аналогичного периода прошлого года. Несмотря на то, что на «децентрализованные» районы по-прежнему приходится наибольшая доля общего объема купленных и арендованных офисных площадей, возрастает число арендаторов, желающих воспользоваться текущей ситуацией и переехать ближе к центру города в офисы в пределах ТТК с большой долей вакантных площадей и сниженными ставками.

Доля класса А в общем объеме арендованных и купленных площадей за прошедший квартал осталась на уровне близком к 20%, тогда как абсолютное большинство сделок (около 60%) пришлось на класс B+. Основная часть транзакций, закрытых в офисном сегменте за прошедший квартал, прошла с участием компаний сферы бизнес-услуг (в том числе игроков сектора IT и высоких технологий) – около 39% всех сделок. По итогам квартала незначительно возросла доля иностранных игроков в объеме транзакций (56% против 52% по итогам 2014 года) как результат увеличения числа сделок по пересмотру договоров аренды с участием зарубежных компаний.

Распределение спроса_Структура спроса_21042015.jpg Источник: JLL

«Ожидаемое снижение ВВП в сочетании с ростом безработицы и инфляции выступают основными факторами падения спроса на офисные площади в 2015 году, поскольку частный сектор реагирует на снижение маржинальности бизнеса путем сокращения операционных издержек (например, расходов на заработную плату и аренду), при этом в “группе риска” находятся компании секторов, значительно пострадавших от девальвации рубля (ряд банков и финансовых организаций, компании с большой долей импорта, например автопроизводители и т.д.). В более выигрышной ситуации находятся компании с высокой долей валютной выручки (большинство экспортеров) либо компании, оперирующие в низких ценовых сегментах (большинство дискаунтеров), - комментирует Александр Чуриков, руководитель направления аналитики рынков офисной и складской недвижимости компании JLL. – При условии дальнейшей стабилизации ситуации в экономике объем спроса на офисные площади в Москве в 2015 году может составить 0,8-0,9 млн кв. м, что на 20-25% уступает результату 2014 года и сопоставимо с показателем 2009 года».

Динамика объема купленных и арендованных офисных площадей в Москве и темпов роста ВВП

Динамика объема купленных и арендованных офисных площадей в Москве и темпов роста ВВП_21042015.png

Источник: JLL

Доля свободных площадей в среднем по рынку незначительно увеличилась за 1-й квартал и составила 17%. В классе А остался показатель на уровне 28%, что сопоставимо с результатом 4-го кварталом 2014 года, в классе B+ доля вакантных площадей увеличилась до 16% по сравнению с 15,5% на конец 2014 года.

По итогам прошедшего квартала арендные ставки в премиальном сегменте продемонстрировали снижение в среднем на 60 долл. и составляют 750-840 долл. за кв. м в год, в классах А и B+ ставки остались близки к уровням 4-го квартала 2014 года – соответственно 450-650 долл. и 275-450 долл. за кв. м в год. Ставки в ММДЦ «Москва-Сити» находятся в диапазоне 450-650 долл. за кв. м.

«Рынок коммерческой недвижимости довольно эффективно отреагировал на изменения экономических реалий: влияние девальвации рубля было в достаточной мере отражено в уровне арендных ставок по итогам 2014 года. Тем не менее, граница верхнего диапазона ставок в классе А остается под давлением в 2015 году и может снизиться еще на 7-10% по итогам года, - отмечает Елизавета Голышева, Директор по России и СНГ, заместитель руководителя отдела по работе с владельцами офисных помещений компании JLL. – В настоящий момент большинство арендаторов пытаются пересмотреть текущие условия договора аренды в пользу фиксированного валютного коридора либо перехода на рублевые ставки. Тем не менее, переход рынка на рубли в долгосрочной перспективе будет ограничен такими факторами, как постепенное укрепление национальной валюты, возрастающее инфляционное давление, а также высокий уровень валютного долга у девелоперов качественных объектов. Стоит также отметить, что многие арендаторы используют текущую экономическую ситуацию для переезда в подешевевшие офисные помещения лучшего качества, в частности мы наблюдаем повышенный интерес арендаторов к району ”Москва-Сити”, в котором в течение квартала было заключено несколько сделок, в том числе в ”ОКО”, ”Городе Столиц” и ”Евразии”, однако по-прежнему остаются свободными около 42% качественных офисных помещений класса А».


Информация о JLL

JLL (NYSE: JLL) – компания, предоставляющая финансовые и комплексные профессиональные услуги в области недвижимости. По всему миру эксперты компании предлагают интегрированные услуги собственникам, арендаторам и инвесторам, стремящимся получить максимальную прибыль от своих активов на рынке недвижимости. Годовой оборот компании составляет 5,4 миллиардов долларов США, за вычетом прямых расходов – 4,7 миллиарда долларов США. JLL имеет более 230 корпоративных офисов в 80 странах по всему миру, штат компании составляет около 58 тысяч сотрудников. JLL является лидером рынка услуг в области управления корпоративной недвижимостью: портфель компании составляет 3,4 миллиарда кв. футов, или 316 миллионов кв. метров по всему миру. В 2014 году специалисты JLL закрыли сделки по покупке-продаже и привлечению финансирования общим объемом 118 миллиардов долларов США. LaSalle Investment Management, подразделение по управлению инвестициями, является одним из крупнейших и наиболее диверсифицированных в мире, управляя активами стоимостью 53,6 миллиарда долларов США. JLL является брендом и зарегистрированным торговым знаком Jones Lang LaSalle Incorporated.

В России и странах СНГ JLL представлена офисами в Москве, Санкт-Петербурге и Киеве. В 2004, 2006, 2007, 2008, 2009, 2010, 2011, 2012, 2013 и 2014 годах компания удостаивалась премии «Консультант года» на Commercial Real Estate Awards, Москва, премии «Консультант года» на Commercial Real Estate Awards, Санкт-Петербург в 2009 году и премии «Лучшая консалтинговая компания на рынке недвижимости» на Ukrainian Property Awards в 2013 году.

Более подробную информацию о компании можно найти на сайте www.jll.ru