Skip Ribbon Commands
Skip to main content

Новости

Москва

За 10 лет 59% инвестиционных сделок с недвижимостью в России закрыто локальными инвесторами

JLL представляет сравнительный анализ рынка за периоды 2004-2008 и 2009-2013 годов


Москва, 13 марта 2014 года – Специально к международной выставке MIPIM, проходящей в Каннах, компания JLL подготовила исследование «Инвестиции в недвижимость России: основные факторы и тренды». В отчете анализируется поведение инвесторов в течение последних 10 лет, на протяжении двух периодов: до глобального финансового кризиса – с 2004 по 2008 год, и после – с 2009 по 2013 год. 

Стартовой точкой анализа стал 2004 год как первый период значительного объема прозрачных инвестиционных сделок в России – их объем впервые превысил 300 млн долл. Прошедшее десятилетие четко разделилось пополам мировым финансовым кризисом: две части различаются как по доле российского и иностранного капитала на рынке недвижимости, так и по интересу инвесторов по секторам.

География инвесторов

«Изначально, до рассматриваемого периода, рынок формировался инвесторами из России и стран СНГ – именно они были крупнейшими держателями объектов коммерческой недвижимости в Москве, Петербурге и регионах, и впоследствии чаще выступали продавцами. Именно поэтому за последние 10 лет сальдо российских инвесторов (покупки минус продажи), равно как и из стран СНГ, отрицательное, тогда как иностранных – положительное. В 2000-х годах зарубежные компании стали наполнять свои портфели недвижимости объектами в России», - рассказывает Олеся Дзюба, Заместитель руководителя отдела исследований компании JLL.


Чистые покупки (справа) и продажи (слева) объектов недвижимости
в России в 2004-2013 годах (млн долл.)

Источник: JLL
 

До кризиса, в 2004-2008 годах, доля зарубежных инвесторов составляла 62%. Российский рынок недвижимости привлекал капитал со всего мира: ключевыми игроками были представители Восточной, Западной и Северной Европы, а также глобальные фонды. Однако в 2008-2009 годах многие иностранные инвесторы стали фокусироваться на рынках своих стран: неприятие возросших рисков, зарубежных рынков и непрофильных активов спровоцировали многих приостановить свою деятельность.

После кризиса россияне стали более активными, чем были до. Российские частные девелоперы и компании по работе с недвижимостью (включая группу компаний «Ташир», O1 Properties, FORTGROUP и другие) стали преобладать над деятельностью иностранных коллег. Они начали более серьезно относиться к недвижимости, покупая объекты не только ради имиджа. Доля российского капитала выросла почти до 70% в 2009-2013 годах.

 
Инвестиции по типам инвесторов в России: до и после кризиса (млн долл.)

Источник: JLL
 

«Высокая доля российских инвестиций в посткризисный период и их большой вклад в ликвидность рынка обусловлены тем, что зачастую локальные игроки быстрее принимают решения и более заинтересованы в не премиальных активах, - отмечает Олеся Дзюба. – Понижательный эффект кризиса на объемы иностранных инвестиций был ощутим в 2009-2010 годах. При этом если рассматривать объемы последних трех лет (2011-2013), то очевидна положительная динамика – средний показатель составил 2,9 млрд долл. в год против 0,9 млрд долл. в 2009-2010 годах».

 
Среднегодовые объемы инвестиций в недвижимость России (млн долл.)

Источник: JLL
 

В целом за прошедшее десятилетие доля покупок, совершенных российскими инвесторами, составила 59% от общего объема, в то время как иностранцами было куплено 39%. Оставшиеся 2% составляют конфиденциальные транзакции. Зафиксированный за рассматриваемый период объем зарубежных инвестиций является высоким показателем, свидетельствующим о привлекательности рынка недвижимости России.


Привлекательные сегменты
Исторически сложилось, что большая часть инвестиций приходилась на офисный рынок Москвы. В частности это относится к российским компаниям, которые вложили половину всех средств в офисы в 2004-2013 годах. Иностранцы практически в равных долях инвестировали в офисные и торговые объекты, в последнее время отдавая предпочтение крупным проектам торговой недвижимости.

 
Инвестиции по секторам, 2004-2013: российские (а), иностранные (б)

Источник: JLL

 

Складской и торговый секторы стали привлекать больше инвестиций в последние два-три года. Доля торгового сегмента выросла в 2011-2013 годах, почти сравнявшись с российским офисным сегментом: 34% против 40% соответственно. На глобальном рынке за этот период, напротив, увеличились вложения в офисную недвижимость, особенно на рынках Европы и Америки.

Инвестиции по секторам, 2011-2013: российский рынок (а), глобальный рынок (б)

Источник: JLL
 

«В условиях низкой доходности акций, инструментов с фиксированным доходом и банковских депозитов, недвижимость в России становится очень привлекательным классом активов для инвесторов, как местных, так и зарубежных, что позволило закрывать «миллиардные» сделки в 2011-2013 годах. Вероятно, такого результата не удастся достичь в ближайшем будущем, но рынок явно вступил в новую фазу развития и роста. Тем не менее, мы ожидаем закрытия крупных сделок в будущем, так как все больше и больше проектов становятся потенциально привлекательными инвестиционными продуктами», - резюмирует Олеся Дзюба.

Примечание:
Учитывая текущую ситуацию на Украине, аналитики JLL разъясняют долгосрочное мнение, понимая, что настроения на инвестиционном рынке, вероятно, будут неопределенными какое-то время. Как видно, суждения аналитиков JLL были сформулированы до обострения кризиса на Украине, и поэтому прогнозы базируются на стабилизированном рынке, с возможностью их пересмотра в сторону снижения.

 

О компании JLL
JLL (NYSE: JLL) – компания, предоставляющая финансовые и комплексные профессиональные услуги в области недвижимости. По всему миру эксперты компании предлагают интегрированные услуги собственникам, арендаторам и инвесторам, стремящимся получить максимальную прибыль от своих активов на рынке недвижимости. Годовой оборот компании составляет 4 миллиарда долларов США. JLL работает в 75 странах по всему миру. JLL является лидером рынка услуг в области управления корпоративной недвижимостью: портфель компании составляет около 279 миллионов кв. м по всему миру. В 2013 году специалисты JLL закрыли сделки по покупке-продаже и привлечению финансирования общим объемом 99 млрд долларов. LaSalle Investment Management, подразделение по управлению инвестициями, является одним из крупнейших и наиболее диверсифицированных в мире, управляя активами стоимостью 47,6 миллиардов долларов.

В России и странах СНГ JLL представлена офисами в Москве, Санкт-Петербурге и Киеве. В 2004, 2006, 2007, 2008, 2009, 2010, 2011, 2012 и 2013 годах компания удостаивалась премии «Консультант года» на Commercial Real Estate Awards, Москва, премии «Консультант года» на Commercial Real Estate Awards, Санкт-Петербург в 2009 году и премии «Лучшая консалтинговая компания на рынке недвижимости» на Ukrainian Property Awards в 2013 году.Более подробную информацию о компании можно найти на сайте www.jll.ru