Skip Ribbon Commands
Skip to main content

Новости

Москва

Земляной Вал – лидер по объему стрит-ритейла в зоне Садового кольца

20% помещений в аренду и на продажу представлено в этой зоне


Москва, 26 февраля 2014 года – Компания Jones Lang LaSalle представляет результаты исследования одного из самых востребованных торговых коридоров Москвы – Садового кольца.

Садовое кольцо с примыкающими к нему улицами входит в число основных торговых коридоров столицы, и, согласно методологии Jones Lang LaSalle, включает в себя 17 улиц, ограничивающих центр столицы, и 15 площадей.

Транспортная доступность

Садовое кольцо – одна из важнейших транспортных артерий столицы. Оно пересекает все основные магистрали Москвы, и сюда сравнительно легко добраться на автомобиле. Доехать на метро также не составляет труда: каждая его линия пересекает Садовое кольцо, которое практически совпадает с геометрией Кольцевой линии метро, и поэтому добраться без пересадок можно из любого района Москвы благодаря близости 14 станций подземки. Пять из девяти железнодорожных вокзалов также расположены на Садовом кольце или на небольшом удалении.

Окружение

В этой зоне сосредоточен большой объем качественной жилой и коммерческой недвижимости. Несколько участков на Садовом кольце или рядом с ним (Ермолаевский переулок, Цветной бульвар, улица Остоженка и район Хамовники) традиционно считаются территорией жилья премиум-класса.

«Несколько знаковых бизнес-центров класса А также находятся в районе Садового кольца, тогда как количество торговых центров в этой зоне невелико – здесь работают лишь два качественных объекта («Атриум» и «Лотте Плаза»), неподалеку располагается Tsvetnoy Central Market, - комментирует Светлана Ярова, Начальник отдела стрит-ритейла компании Jones Lang LaSalle. – Наличие дорогой жилой недвижимости и офисных центров создает стабильную покупательскую аудиторию, а отсутствие серьезной конкуренции со стороны торговых центров делает стрит-ритейл на Садовом крайне востребованным».

Спрос и предложение

Территория Садового кольца характеризуется развитым ритейлом и довольно высокой долей сетевых арендаторов – на них приходится 56% от общего объема.

Наибольшее число помещений стрит-ритейла располагается на улице Земляной Вал – 127. Как следствие, здесь представлено самое значительное число площадей, предлагаемых в аренду и на продажу – 20%. Второе место в этом рейтинге занимает Садовая-Черногрязская улица – 11%, третье делят Большая Садовая улица, Новинский бульвар и Валовая улица (10% от объема предложения).

 
Распределение предложения в аренду и на продажу на Садовом кольце
Распределение предложения в аренду и на продажу на Садовом кольце_26022014.png
Источник: Jones Lang LaSalle
 

Лидерами по объему арендованных помещений на Садовом кольце являются банки – они занимают 23% площадей. Далее в структуре спроса следуют рестораны и кафе (18%), магазины товаров для здоровья и салоны красоты (15%). В то же время доля магазинов одежды, обуви и аксессуаров невелика по сравнению с другими торговыми коридорами и составляет всего 10%. Для сравнения: на Тверской улице на них приходится 20% арендованных помещений, на Кузнецком Мосту – 24%, на Кутузовском проспекте – 18%.

«Садовое кольцо – это стратегическая локация в городе, подтверждающая статус компании, и, к примеру, банки готовы платить более высокую ставку. Здесь меньше туристический поток по сравнению с Тверской улицей или Кузнецким мостом, больше сотрудников офисов, бизнесменов. Именно поэтому основными арендаторами данного торгового коридора выступают банки и заведения общепита», - объясняет Светлана Ярова.

 
Распределение арендаторов на Садовом кольце
Распределение арендаторов на Садовом кольце_26022014.png

 

Источник: Jones Lang LaSalle
 

Андрей Привезенцев, Руководитель направления аналитики рынка торговой недвижимости компании Jones Lang LaSalle, отмечает: «На Садовом кольце существует зонирование улиц. Арендаторы стремятся использовать синергию от соседства с другими ритейлерами схожего профиля. Эту тенденцию лучше всего иллюстрируют банки, рестораны и кафе, магазины товаров для здоровья и салоны красоты. Так, улицы Валовая, Большая Садовая, Садовая-Каретная, Садовая-Спасская, Земляной Вал и Смоленская-Сенная площадь являются «банковскими», улицы Садовая-Триумфальная, Садовая-Кудринская и Большая Сухаревская площадь  – «ресторанными», а Крымский Вал – зоной красоты и здоровья. 

 
Зонирование на Садовом кольце
Зонирование на Садовом кольце_26022014.png
Источник: Jones Lang LaSalle
 

Чаще всего в 2013 году к продаже или аренде предлагались помещения площадью от 200 до 300 кв. м (26% предложения). Наименьшая доля предложения приходилась на помещения площадью свыше 500 кв. м (15%). Велико число объектов, предлагаемых к продаже. В большинстве своем они располагаются на Садовой-Спасской улице, Новинском бульваре, улице Земляной Вал (данные на 4 квартал 2013 года). 

«Наиболее востребованным является формат помещений площадью 100-200 кв. м, и такое предложение быстрее всего «уходит» с рынка, - говорит Светлана Ярова. – Также востребованы помещения с торговой площадью 300 кв. м, тогда как значительное число предложений включает в этот объем и подвальные помещения, которые меньше интересны арендаторам». 

Уровень ставок аренды на Садовом кольце определяется несколькими факторами: качеством помещений, общим окружением, наличием парковки (включая городскую), наличием станции метро и планами по развитию района. Ставки аренды в этой зоне стабильны и находятся на уровне 1,5-3,9 тыс. долл. за кв. м в год. Стоимость продажи за объект площадью около 100 кв. м на Садовом кольце может достигать 25 тыс. долл. за кв. м, цена на помещения большей площади находится на уровне 15-20 тыс. долл. за кв. м. 

«Стоимость продажи помещений колебалась в прошлом году от 2 до 20 млн долл. за объект. Ставки доходности оставались на уровне 10-11%, а средний срок экспозиции помещений составлял 3-7 месяцев. В 2013 году покупка помещений рассматривалась ритейлерами как альтернатива необходимости платить высокие арендные ставки, и эта тенденция сохранится и в 2014 году, - рассказывает Светлана Ярова. – Покупка объекта оправдана в случае удачного месторасположения, соответствия помещения техническим требованиям заказчика, отсутствия юридических сложностей, наличия возможности сдать или перепродать помещение без финансовых потерь в случае необходимости». 

По итогам 2013 года доля вакантных помещений на Садовом кольце находится на уровне 5%. В то же время на Валовой и Садовой-Самотечной улицах этот показатель в прошлом году был значительно выше и достигал 13%, на Смоленском бульваре и Садовой-Каретной улице – 12%.

«Но уже с начала 2014 года часть помещений на этих улицах была сдана, и объем вакантных площадей сократился, - добавляет Светлана Ярова. – Относительно высокий уровень свободных помещений объясняется небольшим количеством общего предложения на отдельных улицах, а также требованиями собственников в отношении арендаторов. По нашим прогнозам, в 2014 году доля вакантных площадей на Садовом кольце останется на прежнем уровне – около 5%».

 
Доля вакантных площадей на Садовом кольце в 2013 году
Доля вакантных площадей на Садовом кольце в 2013 году_26022014.png
Источник: Jones Lang LaSalle
 
Прогноз
 

Несколько бизнес-центров, расположенных на Садовом кольце, будут введены в эксплуатацию в ближайшее время. Это увеличит пешеходные потоки в нескольких районах (в частности, в Оружейном переулке, где будет открыт БЦ «Оружейный») и сделает данные локации еще более привлекательными для арендаторов стрит-ритейла.

«Ставки аренды на помещения, расположенные на участках с низким пешеходным потоком, а также площади, выведенные на рынок в 1-2 кварталах 2013 года и не нашедших своего арендатора, могут быть снижены на 20-25%. Ротация арендаторов возможна по причине истечения договоров аренды и завышенных ставок. Тем не менее, по нашим прогнозам, на протяжении ближайших 3-4 лет сохранится стабильный спрос на помещения на Садовом кольце, а сетевые арендаторы продолжат увеличивать свое присутствие», - прогнозирует Светлана Ярова.

 

Информация о компании Jones Lang LaSalle
Jones Lang LaSalle (NYSE: JLL) – компания, предоставляющая финансовые и комплексные профессиональные услуги в области недвижимости. По всему миру эксперты компании предлагают интегрированные услуги собственникам, арендаторам и инвесторам, стремящимся получить максимальную прибыль от своих активов на рынке недвижимости. Годовой оборот компании составляет 4 миллиарда долларов США. Jones Lang LaSalle работает на рынках более чем в 1 000 городов в 70 странах по всему миру. Jones Lang LaSalle является лидером рынка услуг в области управления корпоративной недвижимостью – портфель компании составляет около 279 миллионов кв. м по всему миру. LaSalle Investment Management, подразделение по управлению инвестициями, является одним из крупнейших и наиболее диверсифицированных в мире, управляя активами стоимостью 47,6 миллиардов долларов.
В России и странах СНГ Jones Lang LaSalle представлена офисами в Москве, Санкт-Петербурге и Киеве. В 2004, 2006, 2007, 2008, 2009, 2010, 2011, 2012 и 2013 годах компания удостаивалась премии «Консультант года» на Commercial Real Estate Awards, Москва и премии «Консультант года» на Commercial Real Estate Awards, Санкт-Петербург в 2009 году.
Более подробную информацию о компании можно найти на сайте www.jll.ru