Skip Ribbon Commands
Skip to main content

Новости

Москва

Обзор рынка гостиничной недвижимости Москвы: предварительные итоги 2012 года и прогноз


Москва, 12 декабря 2012 года – Эксперты компании Jones Lang LaSalle Hotels представляют результаты исследования рынка качественных гостиниц Москвы. В числе основных выводов:

• В течение 2012 года в Москве были введены всего две гостиницы с совокупным номерным фондом в 253 единицы. Оба объекта относятся к сегменту гостиниц среднеценового сегмента;
• С 2002 года объем гостиничного рынка Москвы вырос на 60%, однако российская столица по объему качественного предложения все еще отстает от других крупных столиц региона ЕМЕА (Европа, Ближний Восток и Африка);
• Девелоперская активность в гостиничном сегменте замедлилась, до конца 2015 года можно прогнозировать ввод всего 5 000 новых номеров;
• Показатель ADR (средняя цена за номер в сутки) на московском рынке остается одним из наиболее высоких в регионе EMEA – за первые 10 месяцев года он составил в среднем 188 долл. в сутки.
• Инвесторы проявляют интерес к гостиницам уровня 3-4 «звезды» стоимостью 40-50 млн долл. и ожидаемой доходностью 9-11%. За исключительные объекты покупатели готовы платить более высокую цену.

Предложение

По данным компании Jones Lang LaSalle Hotels, объем рынка гостиниц современного стандарта в Москве сейчас насчитывает порядка 15 250 номеров. В течение 2012 года в столице были введены всего две гостиницы – Azimut Moscow Tulskaya Hotel на 144 номера и Mercure Arbat Moscow на 109 номеров. Оба объекта относятся к категории Mid-market. В результате доля сегмента Mid-market в структуре рынка достигла 35%, но около половины рынка по-прежнему занимают гостиницы уровня 4-5 «звезд» (Upscale, Upper Upscale и Luxury).
Структура гостиничного фонда Москвы современного стандарта
Структура гостиничного фонда Москвы современного стандарта.jpg


Источник: Jones Lang LaSalle Hotels

 

Марина Усенко, Исполнительный вице-президент и Руководитель Jones Lang LaSalle Hotels по России и СНГ, прокомментировала: «В уходящем году московский рынок качественных гостиниц пополнился всего на 253 номера, что является самым низким значением за последние семь лет. Наибольший объем ввода с начала 1990ых гг. пришелся на 2010-2011 годы, когда в российской столице появилось почти 3500 новых гостиничных номеров. За последнее десятилетие объем рынка отелей современного стандарта вырос на 60%, но, несмотря на такую значительную динамику, Москва по сравнению с другими крупными городами региона EMEA все еще остается недостаточно обеспеченной гостиницами».

Динамика изменения предложения современного стандарта.jpg

Источник: Jones Lang LaSalle Hotels
 
 
Предложение современного стандарта в 2012 году.jpg
*Гостиницы современного стандарта
**Официальная статистика (около 39 тыс. номеров)

Источник: Jones Lang LaSalle Hotels
Марина Усенко добавила: «Учитывая, что стандартный период реализации гостиничного проекта в Москве занимает 4-5 лет, девелоперы проектов, находившихся в продвинутой стадии и застигнутые врасплох разразившимся кризисом, были вынуждены продолжать строительство, несмотря на финансовые трудности и неопределенности, связанные со сроками возможного выздоровления национальной экономики. В результате за 2010-2011 гг. объем номерного фонда современного стандарта по сравнению с 2009 годом увеличился на 30%, причем большинство новых номеров соответствовали стандарту высокой категории – Upscale, Upper-upscale и Luxury.
В настоящее время девелоперская активность в гостиничном сегменте рынка остается вялотекущей – на различных стадиях реализации до конца 2015 года находится порядка 20 проектов с номерным фондом всего в 5 000 единиц. Около 65% – 3,2 тыс. комнат, заявленных на 2013-2015 годы, относятся к сегментам Economy и Mid-Market. Однако многие из заявленных проектов являются «бумажными», что повышает риски задержки сроков их ввода в эксплуатацию или незавершения в принципе».

Спрос
Несмотря на усилия московских властей по превращению столицы в привлекательный туристический город, основным центром притяжения туристов в России по-прежнему является Санкт-Петербург. В Москве же структура спроса остается неизменной: основной спрос на гостиничное размещение обеспечивают бизнесмены. По данным официальной статистики, бизнес-клиентура обеспечивает порядка 42% ночевок в городских средствах размещения, в то же время, по собственным оценкам Jones Lang LaSalle Hotels, в гостиницах современного стандарта бизнесмены могут генерировать до 80% ночевок.
Марина Усенко отмечает: «Показатели московских отельеров напрямую зависят от активности бизнеса и числа командировок, а значит – от состояния мировой экономики и ситуации в Еврозоне. Президентские выборы в России и связанные с этим политические выступления сдерживали бизнес-поток в столицу в начале года. Поддерживать выручку на высоком уровне гостиницы в 2012 г. могли, в основном, за счет наращивания объемов загрузки, тогда как предпосылок для стремительного повышения цен (ADR), как это было в прошлом году, отельеры, по их собственному признанию, не видели. В случае отсутствия положительных изменений в глобальной экономике и в экономике ЕС, ближайшего соседа России и одного из самых серьезных деловых партнеров, в частности, предпосылок к убедительному росту цен в ближайшей перспективе не просматривается».

Динамика средних показателей гостиниц Москвы

Динамика средних показателей гостиниц Москвы.jpg
F - Прогноз

Источник: Jones Lang LaSalle Hotels, STR Global
В январе-октябре 2012 года загрузка московских гостиниц в среднем составила 68,1%, что на 5,1% выше, чем в аналогичный период прошлого года. Самый высокий показатель зафиксирован в сегменте Upper-Upscale – 76,7% (годом ранее – на 2,9% ниже) и в Mid-market – 72,5% (+4,8% по сравнению с годом ранее). В то же время в показатель ADR (средняя стоимость проживания) в целом увеличился всего на 4% в рублях, до 5 825 руб. против 5 602 руб. в январе-октябре 2011 года, а в долларах показатель упал на 3,2% до 188 долл. Рублевые цены выросли во всех сегментах за исключением Mid-market, в котором отмечено снижение ADR на 1,8%.

В результате наращивания объемов загрузки отельеры смогли увеличить RevPAR (доходность на номер) на 9,3% до 3 965 руб. Наибольший рост зафиксирован в сегменте Luxury – с 6 589,3 руб. в январе-октябре 2011 года до 7 390 руб. в аналогичном периоде текущего года (+12,1%). Самая низкая динамика показателя - в сегменте Mid-market (рост всего на 2,9% до 3 606 руб.).

Марина Усенко заявила: «Тем не менее, в отношении средней цены номера московский рынок остается одним из наиболее дорогостоящих в регионе EMEA (Европа, Ближний Восток и Африка). Недавний стремительный рост номерного фонда вряд ли позволит гостиницам увеличивать стоимость проживания прежними темпами, однако операционная доходность гостиничного бизнеса в Москве остается очень привлекательной по сравнению с другими рынками региона, в первую очередь, на фоне более низких операционных расходов».

Москва в сранении с основными  европейскими рынками.jpg
Источник: Jones Lang LaSalle Hotels

Инвестиции

Хотя с точки зрения привлекательности для вложений Москва остается рынком №1 в России, инвестиционный гостиничный рынок столицы все еще нельзя назвать развитым, поскольку ограничено не только количество объектов, пригодных к продаже, но и число инвесторов.

Марина Усенко говорит: «Тем не менее, за последние полтора года интерес инвесторов к гостиничному рынку – преимущественно к московскому – значительно вырос, причем как к действующим объектам, так и к находящимся на финальных стадиях завершения. Наибольший интерес представляют объекты стандарта 3-4 «звезды» стоимостью 40-50 млн долл., хотя в принципе инвесторы готовы приобретать и отели более высокого класса или уникальные объекты, если таковые появляются на рынке. Ожидаемая доходность для действующих гостиниц Москвы варьируется в пределах 9-11%, но некоторые из закрытых сделок указывают на готовность платить и более высокую цену за исключительные объекты».


Информация о Jones Lang LaSalle Hotels

Jones Lang LaSalle Hotels - международная компания, оказывающая консалтинговые и инвестиционные услуги в области гостиничной недвижимости и индустрии гостеприимства. Мы предоставляем консультации по приобретению, управлению финансами, оценке, инвестиционным продажам и управлению активами отелей класса люкс, отелей средней и бюджетной категорий, небольших отелей и пабов – от единичных активов до крупных портфелей и многофункциональных объектов.
За последние 5 лет мы предоставили услуги по консалтингу и оценке в рамках более 4 000 гостиничных проектов. Мы заключили сделки по продаже, приобретению и финансированию гостиничных объектов общей стоимостью свыше 30 млрд долл., показав самый высокий результат среди компаний, работающих в секторе гостиничной недвижимости. 265 экспертов рынка гостиничной недвижимости работают в 44 офисах в 20 странах мира, благодаря чему мы обладаем максимально широкими деловыми связями по всему миру. Благодаря профессиональным исследованиям – ежегодно мы готовим 75 аналитических отчетов – и опыту работы, мы знаем особенности рынка на всех уровнях, участников рынка и знаем, как достичь оптимального результата. Более подробную информацию о компании можно найти на сайте www.joneslanglasallehotels.com


Информация о Jones Lang LaSalle
Jones Lang LaSalle (NYSE: JLL) – компания, предоставляющая финансовые и комплексные профессиональные услуги в области недвижимости. По всему миру эксперты компании предлагают интегрированные услуги собственникам, арендаторам и инвесторам, стремящимся получить максимальную прибыль от своих активов на рынке коммерческой недвижимости. Оборот компании в 2011 году составил 3,6 миллиардов долларов США. Jones Lang LaSalle имеет свыше 200 представительств по всему миру, работающих на рынках более чем 1 000 городов в 70 странах. Jones Lang LaSalle является лидером рынка услуг в области управления корпоративной недвижимостью – портфель компании составляет около 195 миллионов кв. м по всему миру. LaSalle Investment Management, подразделение по управлению инвестициями, является одним из крупнейших и наиболее диверсифицированных в мире, управляя активами стоимостью 47 миллиардов долларов.
В России и странах СНГ Jones Lang LaSalle представлена офисами в Москве, Санкт-Петербурге, Киеве и Алматы. В 2004, 2006, 2007, 2008, 2009, 2010, 2011 и 2012 годах компания удостаивалась премии «Консультант года» на Commercial Real Estate Awards, Москва и премии «Консультант года» на Commercial Real Estate Awards, Санкт-Петербург в 2009 году. Более подробную информацию о компании можно найти на сайте http://www.joneslanglasalle.ru