Skip Ribbon Commands
Skip to main content

Новости

Москва

Сравнение рынков офисной недвижимости в крупнейших городах России, Украины и Казахстана

Jones Lang LaSalle представляет новое исследование «Справочник по недвижимости для арендаторов»


​Москва, 04 октября 2012 года - Компания Jones Lang LaSalle провела сравнительный анализ офисного рынка крупнейших городов России, Украины и Казахстана. Объектами исследования стали пять городов – Москва, Санкт-Петербург, Киев, Алматы и Астана.

Среди основных выводов исследования:

  • Максимальные ставки аренды в Москве почти втрое превышают аналогичные показатели в других изученных городах. При этом средние арендные ставки в Санкт-Петербурге, Киеве, Алматы и Астане находятся на одном уровне.
  • В Москве арендные ставки устанавливаются в расчете за кв. м в год, тогда как собственники офисных зданий в других городах предпочитают устанавливать их из расчета за кв. м в месяц.
  • Стандартный срок аренды офисов в российской столице составляет 5-7 лет, в других городах не превышает пяти лет. Договоры на минимальные сроки аренды (от 11 месяцев) все еще встречаются в зданиях класса B в Петербурге, Алматы и Астане.
Алексей Ефимов, Директор по России и СНГ, Начальник отдела по работе с корпоративными клиентами, Jones Lang LaSalle, рассказал: «Одними из основных показателей зрелости и стабильности рынка офисной недвижимости являются уровень арендных ставок и срок аренды помещения. На московском офисном рынке ставки выше, чем в других городах, и это во многом обусловлено высоким уровнем жизни и ее стоимостью в столице. В Москве по сравнению с другими рынками гораздо больше объектов инвестиционного качества, которые также поддерживают максимальные ставки на высоком уровне. Кроме того, бизнес исторически концентрируется в Москве, и большой объем спроса на качественные объекты определяет величину арендных ставок».
По размеру максимальных арендных ставок Москва среди изученных городов является безусловным лидером, а также входит в число городов с наиболее высокими ставками в регионе EMEA, уступая лишь Лондону. Так, стоимость аренды офисов класса премиум в российской столице достигает 1 200 долл. за 1 кв. м в год против 1 603 долл. за 1 кв. м в Лондоне.
 
Среди изученных городов второе место по величине ставок занимает Санкт-Петербург, третье – Алматы и Астана, а замыкает рейтинг Киев (см. таблицу).
 
Диапазон ставок аренды в качественных офисных зданиях
 
Премиум-класс, долл. за кв. м​ Класс А, долл. за кв. м​ Класс В+, долл. за кв. м​
Москва​

1 000-1 200​

625-850​ 400-600​
Санкт-Петербург​ 450-550​ 330-400​ 250-330​
Киев​

420​

360-420​ 264-336​
Алматы/Астана​

540​

360-540​ 215-300​
Источник: Jones Lang LaSalle ​


Стандартный срок арендных договоров в Москве также значительно превышает показатели других городов и составляет 5-7 лет против максимального периода в 5 лет Петербурге, Киеве, Алматы и Астане. При этом в Северной столице и городах Казахстана арендаторы могут заключать договоры на беспрецедентно маленькие сроки – 11 месяцев (в классе B).

 
Алексей Ефимов объясняет: «В Москве девелоперы и инвесторы обычно имеют долгосрочную стратегию и предпочитают заключать договоры с арендаторами на длительный период – в некоторых случаях до 10 лет. В Петербурге, Киеве, Алматы и Астане некоторые собственники офисных зданий по-прежнему предпочитают краткосрочные договоры – они пытаются «поймать момент» и надеются на повышение ставок в перспективе. Также стоит отметить, что лишь в Москве ставки устанавливаются в расчете за кв. м в год, тогда как в других изученных городах – из расчета за кв. м в год. Лишь в некоторых зданиях класса А в Петербурге устанавливается годовая плата за аренду».
 
Условия аренды офисов в разных городах
 
Стандартный срок аренды​ Арендные каникулы​ Стоимость отделочных работ, долл. на кв. м​
Москва​ 5-7 лет

3-6 мес.

700-1 000​
Санкт-Петербург​ 11 мес.*- 5 лет 2 нед. - 3 мес. 350-700​
Киев​ 3-5 лет​

1-4 мес.

400-700​
Алматы/Астана 11 мес.* - 5 лет 2 нед. - 3 мес.

600-700

*Характерно для некоторых зданий класса B

Источник: Jones Lang LaSalle

Арендные каникулы представляют собой период, на который арендатор освобождается от платежей за офисные площади. Как правило, его продолжительность напрямую зависит от срока аренды: чем он больше, тем продолжительнее и каникулы. Время, в течение которого замораживается плата за использование помещения, для арендаторов московских офисов насчитывает от трех до шести месяцев, в то время как в Санкт-Петербурге и Киеве этот срок не превышает трех месяцев. В Казахстане каникулы могут длиться от двух недель до трех месяцев.
 
Алексей Ефимов отмечает: «Каникулы являются как коммерческим условием договора, так и техническим требованием арендатора. С одной стороны, это бонус за длительный договор аренды, с другой – этот период нужен компании на отделку нового офиса. Поэтому продолжительность каникул зависит не только от срока договора, но и от объема занятых площадей, а значит от количества fit-out работ».
 
В Москве, как правило, помещение предоставляется арендатору без отделки, но с готовыми общими зонами, отоплением, механическими системами, лифтами и системой противопожарной безопасности. Внутренняя отделка офиса обходится в среднем в 700–1 000 долл. за кв. м. В Санкт-Петербурге якорным арендаторам может предоставляться частичная компенсация за проведение отделочных работ, а их стоимость обычно не превышает 700 долл. на кв. м.
 
Киев отличается от российских городов тем, что помещения арендаторам там предоставляются уже с базовой отделкой: открытая планировка, стены отделаны и окрашены, установлены инженерные системы, подвесные потолки. Таким образом, арендатор оплачивает дополнительные внутренние работы при необходимости. Ориентировочная цена внутренней отделки составляет 400–700 долл. на кв. м.
 
В Казахстане (Алматы и Астана) помещения предоставляются с базовой отделкой или без нее. Стоимость внутренней отделки составляет 600–700 долл. на кв. м.
 
Другие арендные расходы, в частности, обслуживание, уборка и охрана общих зон, включены в операционные расходы, однако охрана внутри арендуемых помещений оплачивается арендатором. Дополнительной расходной частью для арендаторов обычно становится охраняемая парковка. В зависимости от города аренда машино-места может обходиться в сумму от 100 до 500 долл. в месяц.
 
Стоимость аренды машино-места в офисных комплексах
 
Наземная парковка,
долл. в месяц
Подземная парковка,
долл. в месяц
Москва 150-250
300-500
Санкт-Петербург​ 100-200 200-400
Киев​ 150-250​
250-400
Алматы/Астана 100-200 400-500

Источник: Jones Lang LaSalle

Алексей Ефимов резюмирует: «Несмотря на то, что Москва и Петербург являются двумя столицами одной страны, офисные рынки в этих городах довольно сильно различаются. Еще более значительные отличия мы наблюдаем на рынках других стран – Украины и Казахстана. В каждом из изученных городов действуют свои правила, есть свои условия работы, и нет единого тренда, характерного для них».

С полной версией исследования «Справочник по недвижимости для арендаторов» вы можете ознакомиться на здесь.

Информация о компании Jones Lang LaSalle
Jones Lang LaSalle (NYSE: JLL) – компания, предоставляющая финансовые и комплексные профессиональные услуги в области недвижимости. По всему миру эксперты компании предлагают интегрированные услуги собственникам, арендаторам и инвесторам, стремящимся получить максимальную прибыль от своих активов на рынке коммерческой недвижимости. Оборот компании в 2011 году составил 3,6 миллиардов долларов США. Jones Lang LaSalle имеет свыше 200 представительств по всему миру, работающих на рынках более чем 1 000 городов в 70 странах. Jones Lang LaSalle является лидером рынка услуг в области управления корпоративной недвижимостью – портфель компании составляет около 195 миллионов кв. м по всему миру. LaSalle Investment Management, подразделение по управлению инвестициями, является одним из крупнейших и наиболее диверсифицированных в мире, управляя активами стоимостью 47 миллиардов долларов.


В России и странах СНГ Jones Lang LaSalle представлена офисами в Москве, Санкт-Петербурге, Киеве и Алматы. В 2004, 2006, 2007, 2008, 2009, 2010, 2011 и 2012 годах компания удостаивалась премии «Консультант года» на Commercial Real Estate Awards, Москва и премии «Консультант года» на Commercial Real Estate Awards, Санкт-Петербург в 2009 году.
Более подробную информацию о компании можно найти на сайте www.joneslanglasalle.ru