Skip Ribbon Commands
Skip to main content

Новости

Москва

Рынок гостиничной недвижимости Центральной Азии: новый регион с огромным потенциалом

Jones Lang LaSalle Hotels презентовала новое исследование на профессиональной конференции CATHIC


​Москва, 20 февраля 2012 – Эксперты Jones Lang LaSalle Hotels приняли участие в конференции Central Asia & Turkey Hotel Investment Conference (CATHIC) 2012, прошедшей в Стамбуле. В рамках CATHIC компания Jones Lang LaSalle Hotels представила исследование гостиничного рынка Центральной Азии и сконцентрировалась на наиболее активно развивающемся рынке региона – Баку.

Основные выводы:

  • Гостиничный сегмент в странах Центральной Азии только начинает формироваться. Объем предложения современного стандарта составляет около 8 тыс. номеров, еще 9 тыс. номеров находятся на разных стадиях девелопмента.
  • Все крупнейшие международные гостиничные операторы уже присутствуют на рынке Центральной Азии.
  • Баку – наиболее активно развивающийся город региона. По состоянию на конец 2011 года в городе официально насчитывалось 6.400 гостиничных номеров, из которых номера современного стандарта составляли менее одной трети – порядка 1,7 тыс. единиц.
  • 2011 год характеризовался строительным «бумом» на гостиничном рынке Баку – за этот период номерной фонд в городе удвоился. В течение ближайших четырех лет объем рынка может вырасти еще в два раза и достичь 3,4 тыс. номеров.
  • При этом динамика операционных показателей бакинских гостиниц в последние годы только отрицательная. Для предотвращения коллапса на рынке качественных отелей необходимо предпринять экстренные меры. Активную роль в этом вопросе должно взять на себя государство.

Что такое «Центральная Азия»

К региону Центральная Азия обычно относят южные республики бывшего СССР: Армению, Азербайджан, Грузию, Казахстан, Кыргызстан, Туркменистан, Таджикистан и Узбекистан. В целом в этих странах, раскинувшихся более чем на 4 млн. кв. км, проживает около 80 млн. человек.

Несмотря на страновую специфику, общим для всех экономик региона является ориентированность на добычу природных ресурсов, преимущественно нефти и газа. Еще одной особенностью экономики региона является ее слабая зависимость от глобальных экономических тенденций – в первую очередь ввиду небольших размеров и слабой встроенности в мировую экономику. По этой причине практически все страны Центральной Азии - за исключением Азербайджана и Казахстана – без особых сложностей пережили экономический кризис 2008 года. См. диаграмму 1. «Динамика ВВП»

Рынок гостиниц в Центральной Азии

Гостиничный сегмент во всех странах региона только начинает формироваться – общий объем предложения в объектах размещения современного стандарта составляет около 8 тыс. номеров. На разных стадиях девелопмента в Центральной Азии находится еще 9 тыс. номеров.

Марина Усенко, Исполнительный вице-президент и руководитель Jones Lang LaSalle Hotels по России и СНГ, прокомментировала: «Рынок Центральной Азии очень молод, и здесь еще нет ни одного местного профессионального сетевого оператора – большинство качественных отелей находятся под управлением известных гостиничных сетей. В регион вышли все крупнейшие международные операторы, выведя свои ключевые люксовые бренды, – даже те, которые еще не имеют действующих объектов в России. Как правило, отели высокого уровня сконцентрированы в столицах, центрах игорной активности (Батуми, Грузия) или в регионах добычи полезных ископаемых, – например, Актау и Атырау в Казахстане.

К примеру, в Алматы и Астане работают гостиницы Rixos, в Баку и Алматы в ближайшее время откроются отели JW by Marriott. Также в Баку в 2012 году должны появиться гостиницы сетей Four Seasons, Jumeirah и Fairmont». См. диаграмму 2. «Номерной фонд под управлением основных международных гостиничных сетей на рынке Центральной Азии»

Активное развитие гостиничного рынка Центральной Азии предоставляет огромные возможности для международных сетей. Если на заре формирования сегмента для выхода в регион операторы были вынуждены покупать отели (например, Hyatt в Баку и Бишкеке), то сегодня большинство из них работают на основе договора на управление объектом.

Марина Усенко добавила: «Однако и сегодня гостиничные операторы должны быть готовы к особенностям местного рынка и его возможным «сюрпризам», в том числе к необходимости выступить со-инвестором при строительстве нового объекта и разделить с собственником ответственность. Центральная Азия открывает огромные возможности для профессионалов гостиничного рынка, готовых принимать локальные правила игры и идти на риск».

Баку: «Пузырь», который лопнет?

Экономика Азербайджана сильно зависима от нефти и газа – на этот сектор приходится порядка 53% национального ВВП. Для справки: зависимость российского государственного бюджета от средств, поступающих от продажи данных ресурсов, вдвое ниже, но даже такой «перекос» в экономике уже вызывает озабоченность.

Неудивительно, что туризм в стране формируется преимущественно деловыми поездками. Около 46% гостей, размещенных в отелях Баку, являются бизнес-туристами, причем в случае с высококачественными объектами эта доля может доходить до 90%. В то же время в официальной статистике доля делового туризма в общем объеме рынка мала – всего 30%.

Марина Усенко отметила: «Гостиничный бизнес в Баку полностью зависим от иностранных приезжих – местные до сих пор предпочитают останавливаться у родственников. Активнее всего посещают Баку граждане Турции (21%), на втором месте – россияне (14%), третье место делят англичане и американцы (по 9%). Цели поездок большинства из них связаны с тем же «кормильцем» страны - нефтегазовым сектором». См. диаграмму 3. «География зарубежных гостей, размещенных в отелях Баку»

Гостиничный рынок Баку сравнительно невелик: официально он насчитывает всего 6,4 тыс. номеров, тогда как соответствующими современным стандартам качества могут считаться чуть более трети (1,7 тыс. номеров). Большинство современных отелей в Баку были построены в течение последних десяти лет и находятся под управлением международных гостиничных операторов.

Марина Усенко заявила: «Небывалый всплеск активности на гостиничном рынке наблюдался в Баку в 2011 году, когда количество номеров современного стандарта почти удвоилось, увеличившись за прошедший год с 0,9 тыс. до 1,7 тыс. номеров. Параллельно с этим постепенно снижались операционные показатели отельеров. Среднегодовая загрузка гостиниц в Баку снизилась с 70% в 2005 году до 40-45% в 2009-2010 годах. Такая же ситуация наблюдалась и в 2011 году. Показатель доходности (RevPAR) за это же время сократился почти вдвое – со 130 долл. в 2005 году, до сегодняшних 85-95 долл.

В этой ситуации наибольшую обеспокоенность вызывает масштабный портфель гостиничных проектов, которые должны быть выведены на рынок в 2012-2015 годах. Если все заявленные отели будут открыты, объем рынка качественных объектов в Баку вновь удвоится и превысит уровень 3,4 тыс. номеров, причем основное увеличение придется на сегмент «5 звезд». Для предотвращения коллапса на гостиничном рынке Баку необходимо будет предпринять экстренные меры».
См. диаграмму 4. «Динамика ввода гостиниц в Баку»

По мнению экспертов Jones Lang LaSalle Hotels, активную роль в этом вопросе должно взять на себя государство. «В первую очередь, необходимо диверсифицировать спрос на размещение в Баку. Например, инициировать проведение в стране крупных выставочных и культурных мероприятий (в том числе путем организации конгрессного бюро), которые откроют для большинства иностранцев такую точку на карте, как Баку. Первым шагом в знакомстве со страной может стать конкурс «Евровидение» и чемпионат мира по футболу FIFA среди девушек, которые пройдут в Азербайджане в 2012 году.

Помимо этого Баку можно попробовать позиционировать себя в качестве регионального курорта, ориентируясь преимущественно на жителей стран СНГ. Помимо этого нужно продолжать развивать инфраструктуру (модернизация основного международного аэропорта страны уже идет полным ходом), чтобы снизить стоимость поездок в Баку, - перечисляет Марина Усенко. – Все эти меры абсолютно необходимы для нормального функционирования гостиничного бизнеса».

Информация о Jones Lang LaSalle Hotels

Jones Lang LaSalle Hotels - международная компания, оказывающая консалтинговые и инвестиционные услуги в области гостиничной недвижимости и индустрии гостеприимства. Мы предоставляем консультации по приобретению, управлению финансами, оценке, инвестиционным продажам и управлению активами отелей класса люкс, отелей средней и бюджетной категорий, небольших отелей и пабов – от единичных активов до крупных портфелей и многофункциональных объектов.

За последние 5 лет мы предоставили услуги по консалтингу и оценке в рамках более 4 000 гостиничных проектов. Мы заключили сделки по продаже, приобретению и финансированию гостиничных объектов общей стоимостью свыше 30 млрд долл., показав самый высокий результат среди компаний, работающих в секторе гостиничной недвижимости. Наши сотрудники работают в 40 офисах в 20 странах мира, благодаря чему мы обладаем максимально широкими деловыми связями по всему миру. Благодаря профессиональным исследованиям и опыту работы, мы знаем особенности рынка на всех уровнях, участников рынка и знаем, как достичь оптимального результата.
Более подробную информацию о компании можно найти на сайте  www.joneslanglasallehotels.com