Skip Ribbon Commands
Skip to main content

Новости

Лондон - Москва

Замедление роста доходности  на рынке офисной недвижимости в Европе, возможно, свидетельствует об улучшающихся настроениях

Компания Jones Lang LaSalle выпустила новый отчет об офисной доходности в Европе за 1 квартал 2009


Лондон - Москва, 12 мая 2009 – Согласно отчету компании Jones Lang LaSalle «Офисная доходность в Европе за 1 квартал 2009 г.», минимальная средневзвешенная ставка доходности офисной недвижимости в Европе увеличилась на 20 базисных пунктов, с 5,8% до 6,0%, что значительно меньше, чем рост на 50 базисных пунктов между третьем и четвертым кварталом 2008 года. Диапазон ставок доходности в разных странах расширился, причем как между основными и развивающимися рынками, так и среди развитых рынков.
 
Мы считаем, что некоторые из основных рынков, которые потерпели значительную коррекцию цен, практически достигли потолка доходности в этом цикле. Ставки доходности на многих рынках, в том числе Лондона и Парижа, могут достигнуть своего предельного уровня до конца года, а в некоторых случаях могут даже начать снижаться.
 
Говоря о перспективах рынка, Тони Хоррел, глава европейского отдела финансовых рынков и инвестиций компании Jones Lange LaSalle, заметил: «То, что ставки доходности на некоторых рынках приближаются к своему потолку, во многом основано на улучшении настроений среди покупателей недвижимости, ориентированных на приобретение высококачественных активов. Многие инвесторы считают, что ставки доходности достигли того уровня, при котором уже можно заключать сделки. Это также свидетельствует о том, что инвесторы стремятся приобрести наилучшие активы близко к дну рыночного цикла, рассчитывая на то, что наилучшие активы часто продаются как раз перед тем, как рынок вновь начинает расти».
 
Петра Блазкова, заместитель директора европейского отдела исследований компании Jones Lang LaSalle, комментирует: «На некоторых основных европейских рынках мы стали замечать ранние сигналы стабилизации минимальных ставок доходности по мере того, как настроения инвесторов начинают улучшаться. По всему региону, рост ставок доходности замедлился в первом квартале 2009 г., а на многих рынках (25 из 44 исследуемых) рост ставок вообще прекратился. Однако это, как правило, происходило после значительных коррекций в конце 2008 года, и в некоторых случаях было обусловлено недостатком данных из-за низкой рыночной активности».
 
Немецкие и итальянские рынки по-прежнему демонстрируют самый сдержанный рост доходности с момента начала падения рынка (50-60 базисных пунктов за последние 12 месяцев). Все немецкие рынки оставались стабильными на протяжении квартала; ставки доходности в Милане, тем временем, выросли всего на 15 базисных пунктов, а в Риме оставались стабильными. На рынках Бухареста, Дублина, Москвы и Санкт-Петербурга ставки доходности показали самый высокий рост (50 базисных пунктов).
 
Улучшение настроений инвесторов наиболее очевидно на рынке центрального Лондона, где наблюдается увеличение числа сделок и рост конкуренции среди покупателей. Минимальные ставки доходности в лондонском Сити оставались стабильными в прошлом квартале, а за год (с 1 квартала 2008 по 1 квартал 2009) выросли на 125 базисных пунктов. Ставки доходности в Уэст Энде выросли на 25 базисных пунктов за квартал, и на 100 базисных пунктов между первым кварталом 2008 и первым кварталом 2009. Единственным рынком, где ставки доходности сократились, стал Эдинбург, где они упали на 25 базисных пунктов на фоне улучшающихся настроений. Однако это произошло после весьма негативных прогнозов в конце 2008, когда ставки в 4 квартале повысились на 100 базисных пунктов.
 
Хотя число транзакций несколько выросло в Лондоне, в Европе активность остается низкой, и ставки доходности теперь во многих случаях оцениваются больше по настроениям, чем по данным. Международные инвесторы сегодня в большой степени сосредоточены на основных ликвидных рынках, включая Лондон и Париж, и на объектах стоимостью от 30 до 70 миллионов евро (хотя в лондонском Сити наблюдается конкуренция и за более дорогие объекты).
 
Тони Хоррел продолжил: «Несмотря на улучшение настроений на некоторых рынках, теперь инвесторы под понятием «лучшие активы» подразумевают не только объект высокого качества с наилучшим расположением, но и с заключенными долгосрочными договорами аренды, и качественными арендаторами. В условиях падения ставок аренды инвесторы также понимают необходимость с особой осторожностью рассматривать активы со ставками выше рыночных. В то же время, ставки доходности активов более низкого качества продолжают расти. Таким образом, мы наблюдаем рост спроса на все уменьшающееся количество премиальных активов, и катастрофическое отсутствие спроса на растущее число активов более низкого качества».
 
Он завершил: «Пока не вернется уверенность в рынке и в экономике в целом, пока не увеличится доступность кредитов, инвесторы будут выбирать только лучшие активы и будут требовать скидки на активы с менее привлекательным местоположением или более короткими договорами аренды, а также будут настаивать на договорах с качественными арендаторами».
 
Владимир Пантюшин, Директор по России и СНГ Отдела экономических и стратегических исследований компании Jones Lang LaSalle, добавил: «Уход многих иностранных инвесторов серьезно изменил картину на российском рынке. Только 3.5% сделок в 1 квартале было произведено с участием иностранных инвесторов по сравнению с 75% в 2008 году. Но основным фактором все же является практическое отсутствие финансирования. Тем не менее, коррекция доходностей на рынке недвижимости России уже опережает большинство европейских стран. Если прогноз о более ранней экономической стабилизации в России оправдается, это послужит мощным стимулом оживления инвестиционного рынка. К тому же, нельзя забывать о дефиците активов высокого качества. Поэтому к концу года мы ожидаем стабилизацию ставок доходности в Москве с последующим ростом объемов инвестиционных сделок».
 
Для редакторов:
1. Чтобы посмотреть полный отчёт, зайдите по ссылке: Q1 2009 European Office Yields Report.
 
 
 
Информация о компании Jones Lang LaSalle
Jones Lang LaSalle (NYSE: JLL) – компания, предоставляющая финансовые и комплексные профессиональные услуги в области недвижимости. По всему миру эксперты компании предлагают интегрированные услуги собственникам, арендаторам и инвесторам, стремящимся получить максимальную прибыль от своих активов на рынке коммерческой недвижимости. Оборот компании в 2008 году составил 2,7 миллиардов долларов. Jones Lang LaSalle имеет свыше 180 представительств по всему миру, работающих на рынках более чем 750 городов в 60 странах. Jones Lang LaSalle является лидером рынка услуг в области управления корпоративной недвижимостью – портфель компании составляет более 130 миллионов кв. м по всему миру. LaSalle Investment Management, подразделение по управлению инвестициями, является одним из крупнейших и наиболее диверсифицированных в мире, управляя активами стоимостью более 41 миллиарда долларов.
В России и странах СНГ Jones Lang LaSalle представлена офисами в Москве, Санкт-Петербурге, Киеве и Алматы. В 2004, 2006, 2007, 2008 и 2009 годах компания удостаивалась премии «Консультант года» на Commercial Real Estate Awards (Россия). Более подробную информацию о компании можно найти на сайте http://www.joneslanglasalle.ru