Skip Ribbon Commands
Skip to main content

Новости

Москва-Лондон

Рынок инвестиций в гостиничную недвижимость стран EMEA – Снова к действию после успешного 2010 года.

По данным Jones Lang LaSalle Hotels


Москва-Лондон, 1 марта 2011 – согласно последнему исследованию Jones Lang LaSalle Hotels - Hotel Investment Highlights, 2010 год оказался годом восстановления в регионе EMEA и для гостиничных операторов, и для инвесторов, а общий объем инвестиций в регионе составил €7,7 млрд., по сравнению с €3 млрд. в 2009 году. Марк Уинн-Смит, CEO Jones Lang LaSalle Hotels EMEA, отметил: “Прошлый год стал переломным для гостиничного рынка стран региона EMEA ввиду возобновления объемов корпоративного туризма и укрепления доверия инвесторов. Восстановление рынка началось в первом квартале, когда объем инвестиций увеличился на 36% по сравнению с тем же периодом предыдущего года, и наблюдалось на протяжении всего 2010 года”.

Последнее исследование выделило пять ключевых тенденций 2010 года:

• Утешение для отельеров - В течение 2010 года европейский рынок гостиничной недвижимости отметил оздоровление обоих важнейших операционных показателей: уровня загрузки и средней стоимости номера. В результате, увеличение доходности на номер в Европе, согласно данным STR Global, составило практически 10%. Однако, несмотря на положительные результаты года, почти на всех рынках показатель доходности на номер остался ниже своего пика, зарегистрированного в 2007 году. Марк Уинн-Смит прокомментировал: “Только рынки Франкфурта, Лондона и Мюнхена показали лучшие результаты. В сложившихся рыночных условиях сложнее всего пришлось отельерам в региональных городах, большинство которых зависят от внутреннего спроса. В то время как операционные результаты улучшились, их уровень роста был более слабым”.

• Портфельные сделки и небольшие транзакции – По мере укрепления доверия инвесторов к рынку, выросло количество портфельных сделок, которое за 2010 год достигло объема в €2,8 млрд. (37% от общего объема сделок). Активность единичных продаж в значительной степени проявилась благодаря сделкам с несколькими трофейными активам, которые вызвали интерес со стороны покупателей из числа азиатских и ближневосточных состоятельных инвесторов. Марк Уинн-Смит прокомментировал: “В то время как общий объем инвестиций существенно увеличился, объемы нового капитала, поступающего на рынок, остались ограниченными. Многие сделки в 2010 заключались в том, что кредит просто переоформлялся на нового владельца, от которого ожидался довольно ограниченный объем собственных средств ”. Недостаток нового финансирования также проявился в размерах сделок, оставшихся небольшими; цена покупки объекта более чем в 70% сделок была ниже €50 млн., в то время как сумма сделки, превышающая €200 млн., была получена только в семи сделках.

• Ключевые города - Большинству инвесторов были интересны ключевые города-фавориты - Лондон и Париж. В Великобритании объемы инвестиций достигли €2,4 млрд., по сравнению с €400 млн. в 2009 году, причем 80% сделок пришлись на Лондон. Марк Уинн-Смит отметил: «Гостиничный рынок Великобритании, доказав способность возвращать инвестиции и став одним из лучших рынков для инвестиций в период  глобального кризиса, снова удовлетворил потребности инвесторов, которые чувствительны к уровню безопасности для собственных вложений. Похожая ситуация сложилась и во Франции, где 85% сделок состоялись в Париже.

• Трофейные активы – Появление в 2010 г. на рынке трофейных активов привлекло ряд иностранных покупателей, желающих воспользоваться редким шансом для совершения покупки. Несмотря на то, что большинство сделок были совершены с участием регионального (европейского) или внутреннего капитала, азиатские инвестиции удвоились, составив 12% от общего объема инвестиций. Марк Уинн-Смит прокомментировал: “За исключением «знаковых» приобретений, инвесторы преимущественно концентрировались на активах, обеспечивающих фиксированный доход в долгосрочном периоде или имеющих достаточно низкий ценовой порог. Около четверти всех сделок, заключенных в 2010 году (по объему) содержали договоры аренды с оператором, в то время как другая четверть объектов была продана без обременений. И только десять сделок завершились с договором на управление”.

•       Риски ценового давления? – При восстановлении объема туризма практически до своего исторически-высокого уровня и сокращении планируемых к вводу гостиниц, ожидается, что в 2011 году операционная деятельность будет продолжать улучшаться; впрочем, скорость этого улучшения к концу года может замедлиться. Первый квартал, вероятно, продемонстрирует рост по сравнению с первым кварталом 2010 года. Ожидается, что рост продолжится и во втором квартале – по сравнению со вторым кварталом 2010 г., который был отмечен спадом бизнеса ввиду извержения исландского вулкана. Рост, однако, будет происходить за счет увеличения загрузки гостиниц, поскольку туристы все еще демонстрируют высокую чувствительность к тарифам на размещение, что не позволяет отельерам существенно увеличивать среднюю стоимость номера, за исключением периодов высокого спроса. Те рынки, которые уже увеличили объем загрузки в 2010 году, могут показать стабильность в текущем году.

Марк Уинн-Смит в заключение добавил: “Мы ожидаем, что положительная динамика роста рынка в 2010 г. позволит достигнуть хороших показателей операционной деятельности в 2011г., хотя структура рынка, вероятно, в значительной степени изменится. 2011 г. не будет похожим на предыдущий год, ознаменованный редкими возможностями приобретений трофейных гостиниц в ключевых городах региона. Точнее, 2011 год будет годом выхода на рынок менее привлекательных или требующих капитальных затрат объектов из-за заинтересованности финансовых институтов в высвобождении капитала. Ожидается, что основную часть этих активов обеспечат Великобритания, Испания и Ирландия. Если только активы не будут выходить на рынок постепенно, существует риск ценового снижения. ”