Skip Ribbon Commands
Skip to main content

Новости

Лондон - Москва

Все больше европейских офисных рынков отмечают рост ставок аренды на премиальные объекты


​Лондон - Москва, 10 ноября 2010г – По данным нового отчета компании Jones Lang LaSalle по офисной недвижимости за 3 квартал, ставки аренды продолжили рост, хотя и не так стремительно. В первую очередь этот рост происходит за счет рынков Лондона, Москвы и Стокгольма. Крис Стейвли (Chris Staveley), глава панъевропейского отдела офисных и индустриальных рынков компании Jones Lang LaSalle сказал: «Также, наше исследование показывает, что спрос на офисную недвижимость за этот квартал немного снизился, но по-прежнему превышает показатель 2009 года на 36%. Продолжающееся сокращение доходностей способствовало росту стоимости объектов; индекс стоимости увеличился на 4,7% за квартал. Сокращение доходностей наблюдалось на 13 из 24 рассматриваемых рынков; в Париже и  Москве ставки доходности сократились на 50 базисных пунктов».

Европейские рынки аренды офисных площадей
Большинство европейских экономик продолжили свое восстановление, хотя и с существенной разницей в показателях. В этом квартале 14 из 34 рынков, рассматриваемых в нашем индексе, находятся на отметке «6 часов» или уже преодолели ее; большинство же продолжают движение в секторе, обозначающем рыночное дно. Ставки аренды на премиальные объекты продемонстрировали скромный рост, и офисный индекс за 3 квартал, базирующийся на взвешенных показателях 24 рынков, увеличился на 0,7% за квартал. Это стало продолжением роста, отмеченного в начале этого года, хотя он и замедлился. Двигателем этого роста стали Москва (+6,3%), Стокгольм (+5,4%) и Лондон (+2,9%). Ставки аренды на остальных рынках, рассматриваемых в индексе, не подверглись изменению, за исключением испанских городов: ставки аренды в Мадриде упали на 2,7%, а в Барселоне на 2,5%. Существенные уступки арендаторам были характерны для многих рынков, и чистые ставки аренды в среднем оказались на 17% ниже максимальных базовых ставок. Самые большие расхождения были отмечены в Великобритании, Ирландии и в некоторых городах Нидерландов. Также была отмечена существенная разница между премиальными и остальными площадями – ставки на не премиальные активы по-прежнему испытывали давление.

По мере восстановления экономического роста арендаторы будут все более заинтересованы в сделках, хотя основные стимулы их активности – это по-прежнему стремление к консолидации и обороту. Общий объем купленных и арендованных площадей упал на 8% за 3 квартал, составив 2,5 миллионов кв. м. Это нормальный показатель, учитывая летний сезон, и, по сравнению с объемом в это время в прошлом году, объем арендованных площадей вырос на 36%, оказавшись всего на 5% ниже среднего показателя за 5 лет. Сравнивая первые 9 месяцев 2010 года с тем же периодом в 2009, можно заметить, что объем арендованных и купленных площадей уже увеличился на 39%. Экономический индикатор Еврокомиссии продолжил демонстрировать улучшения в сентябре, достигнув наиболее высокого уровня с марта 2008. Тем не менее, дефицит государственного сектора экономики по всей Европе скорее всего приведет к дополнительным сокращениям затрат, что также может повлиять на снижение активности арендаторов и привести к отрицательному поглощению площадей со стороны госкомпаний. Объем купленных и арендованных площадей в целом будет соответствовать долгосрочным средним показателям, хотя нужно учесть, что средний объем на конец 2010 года окажется выше, чем прогнозировалось в начале года.

Средняя европейская доля вакантных площадей по-прежнему выражается в двузначных числах, однако этот показатель оставался стабильным на отметке 10,3%. С начала года показатель находится на уровне 10,2%-10,3%. Хотя доля вакантных площадей продолжила снижение в странах Центральной и Восточной Европы – в основном за счет рынков Москвы и Праги – показатель немного вырос в странах Западной Европы на 20 базисных пунктов и составил ровно 10%. Доля вакантных площадей более всего расходилась со средним пятилетним показателем в Барселоне, Мадриде, Люксембурге и Москве. С другой стороны, этот показатель в Берлине и Франкфурте оказался всего в нескольких процентных пунктах от среднего пятилетнего показателя. Доля вакантных площадей выше 15% по-прежнему наблюдалась в Амстердаме, Дублине и Будапеште.
 
Однако показатели по всей Европе существенно расходились: так, самая низкая доля (6,4%) пришлась на лондонский Вест Энд. Хотя доля вакантных площадей сократилась в 8 из 24 включенных в индекс рынков, мы считаем, что на большинстве рынков этот показатель уже либо достиг, либо преодолел свой пик.

Количество завершенных проектов сокращается. Всего 1,2 миллиона кв. м площадей вышли на европейский рынок в 3 квартале, что на 16% ниже по сравнению с предыдущим кварталом и на 15% ниже среднего показателя за пять лет. Нехватка премиальных площадей становится тенденцией, которая будет только усиливаться на многих рынках, так как спекулятивное строительство в среднесрочной перспективе вряд ли возобновится. Многие инвесторы по-прежнему избегают рисков, а финансирование на спекулятивные проекты отсутствует; поэтому редевелопмент площадей класса B в класс А является наименее рискованным вариантом. По мере поглощения нового предложения, доля вакантных площадей будет снижаться. Тем не менее, выход на рынок освободившихся помещений будет поддерживать предложение на относительно высоком уровне, в то же время объем площадей класса А будет уменьшаться.

Ольга Рыбакова, Руководитель отдела аналитики офисного и складского рынка Jones Lang LaSalle, сказала: «Московский офисный рынок в 2010 году восстанавливался быстрее большинства европейских рынков. Максимальные ставки аренды достигли уровня 850 долл. за кв. м (без учета НДС и операционных расходов), что на 6,3% выше уровня предыдущего квартала. Рост ставок объясняется возросшим интересом арендаторов к качественным офисам. Объем купленных и арендованных площадей в 1-3 кварталах 2010 года превысил 1 млн кв. м, что на 31% больше уровня всего 2009 года. При этом объем завершенных проектов в 1-3 кварталах был на 59% ниже, чем годом ранее. Рост спроса при снизившихся темпах роста предложения привел к дальнейшему снижению доли пустующих площадей до 14,7%».

Инвестиции на европейском офисном рынке
Экономическое восстановление продолжает отражаться на инвестициях в офисный рынок. Хотя общий объем сделок снизился на 12% и составил 21 миллиард евро за все летние месяцы, активность вновь увеличится к концу года, благодаря низким процентным ставкам и растущей кредиторской активности. Доходность на премиальные активы продолжила сокращаться на 13 из 24 рассматриваемых рынках, наибольшее сокращение было зафиксировано в Париже и в Москве, где ставки доходности сократились на 50 базисных пунктов за квартал. Также ставки доходности упали на 25 базисных пунктов в лондонском Вест Энде, Стокгольме, Мадриде, Гааге и Будапеште. По всему региону средневзвешенная стоимость активов выросла на 4,9% за квартал и сейчас на 17,3% выше стоимости за тот же период в прошлом году. Ставки аренды оставались относительно стабильными, так что рост стоимости активов в первую очередь был обеспечен сокращением доходности, что продолжает стимулировать рынки с относительно слабыми показателями. Так, в Мадриде стоимость активов увеличилась на 0,4%, несмотря на дальнейшее падение арендных ставок. В Москве, Стокгольме и Лондоне стоимость активов увеличилась благодаря росту арендных ставок и сокращению доходности. На других рынках рост был полностью обеспечен сокращением доходности.
 
 

Информация о компании Jones Lang LaSalle
Jones Lang LaSalle (NYSE: JLL) – компания, предоставляющая финансовые и комплексные профессиональные услуги в области недвижимости. По всему миру эксперты компании предлагают интегрированные услуги собственникам, арендаторам и инвесторам, стремящимся получить максимальную прибыль от своих активов на рынке коммерческой недвижимости. Оборот компании в 2009 году составил 2,5 миллиардов долларов США. Jones Lang LaSalle имеет свыше 180 представительств по всему миру, работающих на рынках более чем 750 городов в 60 странах. Jones Lang LaSalle является лидером рынка услуг в области управления корпоративной недвижимостью – портфель компании составляет почти 149 миллионов кв. м по всему миру. LaSalle Investment Management, подразделение по управлению инвестициями, является одним из крупнейших и наиболее диверсифицированных в мире, управляя активами стоимостью около 40 миллиардов долларов.
В России и странах СНГ Jones Lang LaSalle представлена офисами в Москве, Санкт-Петербурге, Киеве и Алматы. В 2004, 2006, 2007, 2008, 2009 и 2010 годах компания удостаивалась премии «Консультант года» на Commercial Real Estate Awards, Москва и премии «Консультант года» на Commercial Real Estate Awards, Санкт-Петербург в 2009 году. Более подробную информацию о компании можно найти на сайте http://www.joneslanglasalle.ru