Skip Ribbon Commands
Skip to main content

Новости

Москва

Анализ гостиничного рынка Kиева


Москва, 11 августа 2010г - Компания Jones Lang LaSalle Hotels опубликовала обзор текущего состояния и перспектив развития рынка гостиничной недвижимости Киева.

На фоне политических и экономических успехов Украины, а также ввиду практического отсутствия гостиничного продукта современного стандарта, еще пару лет назад украинский гостиничный рынок в целом и столичный рынок Киева, в частности, рассматривались инвесторами и международными сетевыми операторами как одни из наиболее перспективных на территории СНГ. Начиная со второй половины 2008 года, когда глобальный кризис захлестнул украинскую экономику, все вопросы гостиничного девелопмента потеряли актуальность, особенно на фоне сократившегося в 2009 г. на 18,3% по сравнению с предыдущим годом количества иностранных приезжих в страну.

Рынок Киева, как наиболее развитый и продвинутый в стране, оказался затронут довольно существенным образом – по сравнению с предыдущим периодом падение спроса на размещение в гостиницах города составило 22%.

Если до кризиса самые дорогие отели фактически диктовали цены на размещение и редко предлагали корпоративные скидки, позволяя средней цене на номер достигать $400-500/сутки, то в 2009 г. корпоранты ощутили собственную значимость, получив возможность торговаться об условиях и выбирать лучшее. По оценкам Jones Lang LaSalle Hotels, средняя цена на номер (Average Daily Room – ADR) для высшей четверки гостиниц Киева («Хайатт Ридженси», «Премьер-Палас», «Опера», «Рэдиссон») в 2009 г. снизилась примерно на 25% до $275. При этом ситуация осложнилась открытием во втором полугодии отеля InterContinental (273 номера), которому пришлось начинать работу в условиях резко сократившегося спроса. Бороться за потребителя гостиницам пришлось не только на фоне повсеместного снижения количества поездок в принципе и секвестирования бюджетов на командировки, но и с учетом девальвации украинской национальной валюты.
 
Кроме того, гостиницы высокого класса, ориентированные на закупки продуктов, товаров и прочих материалов для нормальной жизнедеятельности за границей, обнаружили свою уязвимость перед непредсказуемыми скачками обменного курса гривны. В результате, доходность в пересчете на номер в 2009 г. снизилась практически вполовину по сравнению с более благополучными 2007-2008 гг., а операционная маржа – в результате серьезных усилий операторов по урезанию расходов – сократилась не менее чем на 10%.

Гостиницы средней ценовой категории («Президент-Отель», «Русь», «Украина», «Днипро», «Лыбидь» и проч.) также ощутили снижение спроса. Однако, поскольку именно на них обратили внимание потребители гостиничных услуг, вынужденно сокращавшие свои бюджеты, вопросы выживания для этих гостиниц не были настолько острыми. В результате средняя цена на номер в этих гостиницах снизилась, по оценкам Jones Lang LaSalle Hotels, с $90-140 в 2008 г. до $50-80 в 2009 г. при сохранившемся уровне загрузки в пределах 65-70%.
В 2010 году, на фоне более обнадеживающих новостей по поводу международных финансовых рынков, а также надежд на стабилизацию политической обстановки в стране после президентских выборов в феврале 2010 г., рынок спроса на киевские гостиницы хотя и стабилизировался, но восстановился не полностью.
 
Несмотря на то, что уровень загрузки для гостиниц верхнего ценового сегмента по результатам 1 полугодия прибавил 5,6% по сравнению с тем же периодом 2009г, это произошло лишь за счет снижения средней цены на номер, которая за тот же период времени сократилась (в долларовом выражении) на 13%. Разнонаправленная тенденция в динамике двух важнейших показателей – уровня загрузки и средней цены на номер – указывает на хрупкость тенденции восстановления спроса (при увеличившемся предложении, усилившем конкуренцию).
На этом фоне близящееся к завершению в 2011 г. строительство нового пятизвездного проекта «Фэйрмонт» (250 номеров) ставит под угрозу наметившийся баланс сил в верхнем ценовом сегменте, где, впрочем, ожидается продолжение динамики снижения средней цены на номер при довольно консервативных оценках среднегодовой загрузки в 50-55%.

Для гостиниц среднеценовой категории жизнь также вряд ли существенно улучшится, т.к. помимо «Фэйрмонта» на повестке дня – ввод в эксплуатацию бюджетного «Ибис» (213 номеров).

Тем временем, правительство страны активно поддерживает инициативу любых инвестиций в гостиничное строительство, чтобы выполнить программу подготовки к чемпионату EURO-2012. В результате, на подходе находятся проект «Хилтон» (270 номеров), строительство которого возобновилось в начале 2010 г., а также все еще приостановленный проект «Холидей Инн» (192 номера).

Марина Усенко, Исполнительный Вице-президент, Руководитель российского отделения Jones Lang LaSalle Hotels, комментирует: «Наше исследование показывает, что, скорее всего, в течение 5-7 лет верхняя ценовая ниша киевского гостиничного бизнеса вряд ли будет привлекательной для инвесторов, особенно учитывая запретительную стоимость кредитов, а также проявляющуюся негативную тенденцию по сокращению доходов гостиниц стандарта luxury/upscale за счет усиления конкуренции на рынке в целом. Учитывая, что рынок Киева все еще находится на ранней стадии формирования, и гостиницы верхнего сегмента вынуждены конкурировать за клиента с гостиницами гораздо более скромного стандарта, наиболее целесообразным с инвестиционной точки зрения нам представляется получение контроля за критической массой номерного фонда в гостиницах стандарта mid-market, куда и бизнесмены, и туристы селятся с большой охотой – особенно при наличии подтвержденного международным брендом качества размещения и услуг».

Таким образом, для рынка, где в ближайшую пятилетку, если не дольше, цены на размещение в самых высококачественных гостиницах вряд ли смогут подняться до прежних высот, логичными выглядят абсолютно прагматичные инвестиционные решения сконцентрироваться на среднеценовом или даже бюджетном размещении современного стандарта - разумеется, при условии удачного (т.е. центрального) размещения объекта.
 
 
 
Информация о компании Jones Lang LaSalle Hotels
Jones Lang LaSalle Hotels - первая международная компания, оказывающая консалтинговые и инвестиционные услуги в области гостиничной недвижимости и сочетающая уникальный опыт работы по всему миру с высочайшим профессионализмом для достижения именно тех результатов, которые нужны нашим клиентам – гостиничным и инвестиционным компаниям мира. В 2009 году компания предоставила консалтинговые услуги по продаже, приобретению и финансированию гостиничных объектов общей стоимостью свыше $1.6 миллиарда в различных странах мира. Jones Lang LaSalle Hotels также оказала услуги по консалтингу и оценке гостиничных проектов в отношении более чем 800 проектов. Глобальная команда включает 200 специалистов, которые предоставляют услуги в 36 офисах в 19 странах мира. Глобальная команда консультантов Jones Lang LaSalle Hotels включает специалистов по исследованию рынков гостиничной индустрии, которые не только обеспечивают грамотную и всестороннюю поддержку клиентов, но и публикуют аналитические обзоры и исследования (в 2009 году опубликовано 80 аналитических отчетов). Спектр услуг Jones Lang LaSalle Hotels в гостиничной индустрии разнообразен: от единичных высококлассных проектов и портфелей  гостиничной недвижимости до отелей бюджетной категории, курортных комплексов и пабов. Услуги Jones Lang LaSalle Hotels включают в себя инвестиционные продажи, сделки слияния и поглощения, привлечение капитала, оценку, управление активами, стратегическое планирование, выбор гостиничного оператора, согласование условий и заключение договора на управление, консалтинг, исследования рынка, а также услуги по разработке и сопровождению проекта. Клиенты Jones Lang LaSalle Hotels имеют неоспоримые преимущества благодаря тесному сотрудничеству с компанией-учредителем Jones Lang LaSalle (NYSE: JLL). Интернет-сайт – http://www.joneslanglasallehotels.com
 
Информация о компании Jones Lang LaSalle
Jones Lang LaSalle (NYSE: JLL) – компания, предоставляющая финансовые и комплексные профессиональные услуги в области недвижимости. По всему миру эксперты компании предлагают интегрированные услуги собственникам, арендаторам и инвесторам, стремящимся получить максимальную прибыль от своих активов на рынке коммерческой недвижимости. Оборот компании в 2009 году составил 2,5 миллиардов долларов США. Jones Lang LaSalle имеет свыше 180 представительств по всему миру, работающих на рынках более чем 750 городов в 60 странах. Jones Lang LaSalle является лидером рынка услуг в области управления корпоративной недвижимостью – портфель компании составляет почти 149 миллионов кв. м по всему миру. LaSalle Investment Management, подразделение по управлению инвестициями, является одним из крупнейших и наиболее диверсифицированных в мире, управляя активами стоимостью около 40 миллиардов долларов.
В России и странах СНГ Jones Lang LaSalle представлена офисами в Москве, Санкт-Петербурге, Киеве и Алматы. В 2004, 2006, 2007, 2008, 2009 и 2010 годах компания удостаивалась премии «Консультант года» на Commercial Real Estate Awards, Москва и премии «Консультант года» на Commercial Real Estate Awards, Санкт-Петербург в 2009 году. Более подробную информацию о компании можно найти на сайте http://www.joneslanglasalle.ru