Skip Ribbon Commands
Skip to main content

Новости

Лондон - Москва

Основные показатели инвестиционных рынков недвижимости могут измениться в 2009 году

Компания Jones Lang LaSalle выпустила доклад о прямых инвестициях в коммерческую недвижимость в Европе


Лондон - Москва, 17 марта 2009 – Компания Jones Lang LaSalle выпустила обзор европейских инвестиционных рынков. В нем рассматривается рынок прямых инвестиций в коммерческую недвижимость в Европе в 2008 году, и делаются прогнозы на 2009 год. Общий объем прямых инвестиций в коммерческую недвижимость в 2008 году составил 112,5 миллиардов евро, что на 54% ниже, чем годом ранее, когда объем составил 244.1 миллиарда евро. Показатель 2008 года сопоставим с объемами, которые были отмечены в 2002 и 2003 годах.
 
Тони Хоррел, глава европейского отдела инвестиционных рынков компании Jones Lang LaSalle, отметил: «В начале 2009 года мы уже начали наблюдать тенденции, которые продолжатся в текущем году. Мы ожидаем, что для поддержания ликвидности инвесторы сосредоточатся на основных западных рынках, где прозрачность выше и макроэкономические риски ниже. Резкое падение цен в совокупности с дешевым фунтом привели к тому, что инвесторы стали с интересом рассматривать рынок офисов центрального Лондона. Этот интерес подтверждается настроениями рынка и количеством завершенных сделок. Мы даже стали наблюдать конкуренцию среди инвесторов за тот или иной привлекательный актив. По мере того, как цены в Великобритании снижаются, те же тенденции будут отмечаться и в континентальной Европе».
 
Он продолжил: «Несмотря на сложные рыночные условия, в этом году появятся отличные возможности для инвестиций. В первую очередь этими возможностями смогут воспользоваться инвесторы с собственным капиталом. Предыдущие циклы показывают, что сделки с наилучшими активами производятся чаще при рыночном спаде, чем при росте. Мы можем увидеть подобную ситуацию и в настоящее время. Как только владельцы заметят улучшение на рынке, они опять начнут крепко держаться за свои наиболее привлекательные активы. Несмотря на то, что на рынке не много проблемных активов, ожидается, что будут появляться привлекательные возможности по мере того, как соотношение стоимости актива к долгу продолжит расти, вынуждая владельцев выставлять их на продажу. Некоторые активы предоставят уникальные возможности по их приобретению по рекордно низким ценам».
 
Найджел Робертс, глава европейского отдела исследований компании Jones Lang LaSalle, добавил: «Другая важная тенденция, которую мы ожидаем увидеть в 2009 году – продажа больших площадей по дисконтным ценам. В 2007 и 2008 годах мы замечали, что инвесторы были готовы платить за возможность вложить большой объем средств в одну сделку, купив один крупный актив либо портфель недвижимости. Сегодня, отсутствие структурированных облигаций (CMBS - Commercial mortgage backed securities) и более жесткие условия кредитования – особенно для крупных сделок – привели к тому, что весьма ограниченное число инвесторов готовы участвовать в крупных сделках. В этих условиях, крупные объекты выставляются на продажу с дисконтом. Даже там, где у инвесторов есть возможность, они не стремятся вкладывать большой объем средств в единственный актив. На рынке прямых инвестиций мы ожидаем невысокую активность по сделкам с активами дороже 100 миллиона евро, и ещё более редкими будут сделки с активами дороже 250 миллионов евро».
 
Другие прогнозы на 2009 год:
 
• Привлечение капитала по-прежнему является сложной задачей, однако некоторые инвестиционные фонды сумели найти новые источники финансирования. Таким образом, мы отмечаем, что некоторые инвесторы готовятся вновь выйти на рынок, в то время как другие сосредотачиваются на управлении существующими портфелями.
• Многие активные инвесторы будут сосредотачиваться на активах со стабильным долгосрочным доходом. В перспективе они будут уделять больше внимания сильным экономическим показателям, рыночным условиям и более глубокому пониманию перспектив развития отдельных отраслей. То, что раньше воспринималось как специальные приемы управления активами, теперь станет восприниматься как существенная доля риска.
• Существует широкий спектр инвесторов, которые, рассматривая тот или иной сектор, будут действовать осторожно. Они собирают информацию и следят за возможными изменениями на рынке прежде, чем решиться на покупку. Эта группа включает в себя международные инвестиционные компании, специальные фонды, семейный капитал и фонды прямых инвестиций.
• Доступ к капиталу останется ограниченным на протяжении 2009 года. Поэтому приобретаемые активы будут меньшими по размеру, и количество сделок снизится.
• Мы не ожидаем увидеть большой объем продаж проблемных активов на рынке. Несмотря на проблемы с долговым покрытием заемщиков, банки не стремятся фиксировать потери. Им на руку играют низкие процентные ставки и более низкие доли вакантных площадей по сравнению с прошлыми кризисами.
• Корпоративные арендаторы станут более мощной движущей силой рынка в 2009 году по сравнению с предыдущими годами. Также как и в 2008 году, продажи с последующей арендой станут основными сделками рынка в 2009 году. (хотя это будет зависеть от условий контрактов). Одновременно мы увидим значительный интерес к покупке зданий арендаторами в собственность для головных или вспомогательных офисов по привлекательным ценам.
 
2008: Основные показатели
Снижение объема сделок в Европе (2 500 сделок в 2008 году по сравнению с 3 600 в 2007), падение цен и отсутствие финансирования – все это снизило средний объем сделки на 32% (в 2007 году этот показатель составил 68,1 миллионов евро, в 2008 – 46,1 миллионов евро). Это падение превысило 20% уровень падения стоимости объектов.
 
Международные инвестиции
Впервые с 2000 года доля международных инвестиций на рынке сократилась и составила всего 56% от общего объема всех сделок в 2008 году. В 2007 году доля этих инвестиций составила 63%. Мы не ожидаем, что сокращение международных инвестиций станет тенденцией. Это сокращение коснулось тех инвесторов, которые приобретают активы, находясь при этом в других регионах. Те, кто инвестировали в пределах Европы, увеличили долю активности до 32% в 2008 году (в 2007 она составляла 27%).
 
Рынки
В 2008 году на долю Великобритании, Германии и Франции пришлось 51% общего объема сделок на европейском рынке по сравнению с 63% в 2007 году. Однако эти рынки остались самыми привлекательными для иностранных инвесторов: Великобритания привлекла инвестиции из 29 стран; Германия – из 21; и Франция – из 17. Многие из менее крупных рынков увеличили свою долю, несмотря на падение объема сделок. Среди них страны Центральной и Восточной Европы: этот регион увеличил свою долю с 4% в 2007 году до 8% в 2008. Доля скандинавских стран выросла с 10% до 13%, а Нидерландов – с 4% до 8%. Объем сделок увеличился по сравнению с предыдущим годом только в нескольких странах. Например, в России объем увеличился на 40% благодаря нескольким крупным сделкам, которые были заключены в первой половине 2008 года. 
 
Секторы
Офисный сектор пострадал больше других – объемы инвестиций упали на 56%. Однако он остался доминирующим сектором рынка коммерческой недвижимости – доля инвестиций в этот сектор составила 50% от общего объема. Объемы инвестиций в торговую и складскую недвижимость снизились не так резко – на 40% и 44% соответственно.
 
Инвесторы
На инвесторов из Великобритании за прошедший год пришелся наибольший объем чистых продаж активов (продажи минус покупки), составив 6,4 миллиарда евро. За ними следовали инвесторы из Испании, Австрии и Франции. Самыми активными чистыми покупателями были немецкие инвесторы – разница покупок и продаж составила 3,4 миллиарда евро. В 2007 году немецкие инвесторы, наоборот, заняли первое место по чистой продаже активов. Другими крупными нетто покупателями в 2008 году были инвесторы из США, Нидерландов и, что удивительно, из Ирландии, где частные инвесторы продолжали приобретать активы в Великобритании, Швеции, Центральной и Восточной Европе и у себя в стране. 
 
Владимир Пантюшин, Директор по России и СНГ Отдела экономических и стратегических исследований компании Jones Lang LaSalle, отметил: «Российский рынок инвестиций в прошлом году был исключением не только за счет активного роста объемов. На контрасте с Европой, значительная часть этого роста пришлась на офисный сектор, где инвестиции выросли почти в три раза по сравнению с 2007 годом. Однако с началом экономического кризиса в стране инвестиционная активность практически остановилась. В текущем году мы не ожидаем резкого улучшения, хотя доходности в крупнейших городах значительно превышают показатели других европейских стран. Динамика развития инвестиционного рынка в России, скорее всего, последует за крупнейшими рынками континента, и активность возобновится после ценовой стабилизации».
 
 
 
Информация о компании Jones Lang LaSalle
Jones Lang LaSalle (NYSE: JLL) – компания, предоставляющая финансовые и комплексные профессиональные услуги в области недвижимости. По всему миру эксперты компании предлагают интегрированные услуги собственникам, арендаторам и инвесторам, стремящимся получить максимальную прибыль от своих активов на рынке коммерческой недвижимости. Оборот компании в 2008 году составил 2,7 миллиардов долларов. Jones Lang LaSalle имеет свыше 180 представительств по всему миру, работающих на рынках более чем 750 городов в 60 странах. Jones Lang LaSalle является лидером рынка услуг в области управления корпоративной недвижимостью – портфель компании составляет почти 130 миллионов кв. м по всему миру. LaSalle Investment Management, подразделение по управлению инвестициями, является одним из крупнейших и наиболее диверсифицированных в мире, управляя активами стоимостью более 46 миллиардов долларов.
В России и странах СНГ Jones Lang LaSalle представлена офисами в Москве, Санкт-Петербурге, Киеве и Алматы. В 2004, 2006, 2007 и 2008 годах компания удостаивалась премии «Консультант года» на Commercial Real Estate Awards (Россия). Более подробную информацию о компании можно найти на сайте http://www.joneslanglasalle.ru