Skip Ribbon Commands
Skip to main content

Новости

Санкт-Петербург

Открытие ЗСД приведет к росту спроса на офисные помещения на Васильевском острове

JLL проанализировала влияние крупных инфраструктурных проектов на рынок коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга


​Санкт-Петербург, 30 ноября 2016 года – В конце 2016 года в Санкт-Петербурге должна быть завершена реализация крупнейшего за последние пять лет инфраструктурного проекта в городе – Западного скоростного диаметра (ЗСД). Специально к этому событию эксперты компании JLL провели анализ влияния ЗСД и других инфраструктурных проектов, которые могут быть реализованы в среднесрочной перспективе, на рынок коммерческой недвижимости.

Согласно выводам аналитиков JLL, от реализации инфраструктурных проектов больше всего выигрывают объекты офисной недвижимости: транспортная доступность бизнес-центров является определяющим фактором спроса. Окончание строительства Западного скоростного диаметра, моста через остров Серный, реконструкция Тучкова моста значительно улучшат доступ на Васильевский остров (В.О.), сложности с которым являются основным сдерживающим фактором для развития рынка офисной недвижимости. Аналогичное влияние на рынок офисной недвижимости Невского и Фрунзенского районов окажет открытие сквозного движения по южному берегу Обводного канала.

В настоящий момент в Василеостровском районе расположено 29 качественных бизнес-центров совокупной площадью порядка 230 тыс. кв. м*, из которых около 20% относятся к классу А. «Особенностью офисного рынка В.О. является его инерционность относительно среднегородской динамики. При росте или снижении доли вакантных площадей в городе соответствующее изменение показателя здесь происходит спустя один-два квартала. Иногда это приводит к тому, что рынок В.О. находится в противофазе с общегородским. Так, с начала года доля свободных офисных площадей в Василеостровском районе увеличилась на 3,7 п.п. – с 7,9% до 11,6%, тогда как в среднем по городу снизилась на 2,1 п.п. – с 12,2% до 10,1%», - комментирует Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге.

Доля вакантных площадей на офисном рынке Санкт-Петербурга
Доля-вакантных-площадей-на-офисном-рынке-санкт-петербурга-301116.png
Источник: JLL

Основной причиной такой динамики является транспортная изоляция района. Реализация заявленных проектов повысит сбалансированность рынка офисной недвижимости В.О. с городом в целом. В результате ставки аренды в этом районе в среднесрочной перспективе будут приближаться к арендным ставкам в историческом центре города. По итогам 3-го квартала 2016 года средние ставки аренды в Василеостровском районе составляют около 970 руб. за кв. м в месяц против 1 250 руб. за кв. м в месяц в среднем по Санкт-Петербургу.

«Мы ожидаем опережающего роста арендных ставок в качественных бизнес-центрах Василеостровского района. В первую очередь это коснется объектов класса А, где арендные ставки сейчас на 40% ниже, чем ставки в объектах аналогичного класса в историческом центре города. В дальнейшем, по мере роста арендных ставок и заполнения площадей, возможна реализация новых проектов офисной недвижимости в районе», - добавляет Владислав Фадеев.

Арендные ставки на офисном рынке Санкт-Петербурга по классам​​​​
Арендные-ставки-на-офисном-рынке-санкт-петербурга-по-классам-301116.png
Источник: JLL

Влияние запуска ЗСД на рынок торговой недвижимости острова предполагается в долгосрочной перспективе, когда вследствие улучшения транспортной доступности произойдет развитие территории Морского фасада и возникнет необходимость в региональном или суперрегиональном торговом комплексе на территории района.

Более серьезное влияние открытие ЗСД окажет на рынок торговой недвижимости в Северо-Приморской части (СПЧ), где зона охвата региональных и суперрегиональных торговых центров существенно увеличится. За счет предоставления уникального предложения, в первую очередь в сегменте развлечений, торговые центры смогут привлечь потребителей из центральной и южной частей города. По предварительным оценкам, количество жителей в зоне охвата суперрегионального ТЦ, расположенного в прибрежной зоне СПЧ, вырастет почти вдвое.

Количество потенциальных потребителей в зоне охвата торговых центров, расположенных на юге, увеличится менее заметно – на 30-40%. Вкупе с высокой насыщенностью торговой недвижимостью Приморского района и бόльшим спектром услуг и товаров в ТЦ на севере города, это приведет к тому, что открытие ЗСД сильнее повлияет на торговые центры в СПЧ, нежели на торговые центры на юге города.

Другим масштабным инфраструктурным проектом, который в перспективе значительно изменит рынок недвижимости Санкт-Петербурга станет строительство транспортно-пересадочных узлов (ТПУ). Комитетом по развитию транспортной инфраструктуры определены 11 первоочередных проектов ТПУ в Санкт-Петербурге, а также планируется создание ТПУ «Девяткино» в Ленинградской области на границе с городом. С учетом того, что реализация этих проектов предполагается за счет привлечения частных инвестиций, в состав ТПУ, помимо транспортной составляющей, будут входить и объекты недвижимости.

«Как показывает международный опыт и современная московская практика, не существует универсального формата ТПУ со стандартным набором функций. При разработке концепции каждого конкретного ТПУ учитываются виды транспорта, станции которого будут входить в состав узла, его окружение, в том числе существующие объекты недвижимости. Объем и профиль проектов недвижимости в границах ТПУ зависят от конкретных участков и нужд определенных районов. К сожалению, в Санкт-Петербурге процесс, связанный с ТПУ, пока ограничивается проектированием транспортной схемы, тогда как анализа возможных объемов коммерческой недвижимости или жилья нет», - комментирует Екатерина Заволокина, руководитель проектов отдела стратегического консалтинга компании JLL в Санкт-Петербурге.

Специалисты компании JLL проанализировали, какие функции потенциально могут быть востребованы в запланированных ТПУ.

Возможный функционал будущих ТПУ​​​
Возможный-функционал-будущих-тпу-301116.png
Источник: JLL

Эксперты JLL также проанализировали, как на рынок коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга повлияет открытие новых станций метро и проезда по южному берегу Обводного канала, окончание строительства мостов через остров Серный и на Крестовский остров.

Полная версия исследования доступна по запросу.


* Здесь и далее используется арендопригодная площадь.



Информация о компании JLL

JLL (NYSE: JLL) – компания, предоставляющая финансовые и комплексные профессиональные услуги в области недвижимости. По всему миру эксперты компании предлагают интегрированные услуги собственникам, арендаторам и инвесторам, стремящимся получить максимальную прибыль от своих активов на рынке недвижимости. JLL входит в список крупнейших компаний мира Fortune 500; годовой оборот компании составляет 6,0 миллиардов долларов США, за вычетом прямых расходов – 5,2 миллиарда долларов США. JLL имеет более 280 корпоративных офисов в 80 странах по всему миру, штат компании составляет более 60 тысяч сотрудников (на 31 декабря 2015 года). JLL является лидером рынка услуг в области управления корпоративной недвижимостью: портфель компании составляет 4 миллиарда кв. футов, или 372 миллиона кв. метров по всему миру. В 2015 году специалисты JLL закрыли сделки по покупке-продаже и привлечению финансирования общим объемом 138 миллиардов долларов США. LaSalle Investment Management, подразделение по управлению инвестициями, на 30 сентября 2016 года управляет активами стоимостью 59,7 миллиарда долларов США. JLL является брендом и зарегистрированным торговым знаком Jones Lang LaSalle Incorporated.

В России и странах СНГ JLL представлена офисами в Москве, Санкт-Петербурге и Киеве. В 2004, 2006-2016 годах компания удостаивалась премии «Консультант года» на Commercial Real Estate Awards, Москва, премии «Консультант года» на Commercial Real Estate Awards, Санкт-Петербург в 2009 и 2016 годах, премии «Консультант года» на RCSC Awards в 2015 году.